第一部分 单项选择题
1、小区业主的表决权约定在（B）中：
A、业主规约；B、业主大会议事规则；C、物业服务合同
2、甲物业管理公司未经业主同意，擅自将其提供物业服务的某楼房的房顶出租给乙公司进行花卉种植，因乙公司在该房顶种植花草浇水而与业主之间发生纠纷。对此，下列表述中正确的有：（C）
A、甲物业管理公司对该房顶享有处分权，故有权将房顶出租给乙公司；
B、甲物业管理公司对该房顶享有所有权，其将房顶出租给乙公司未侵犯业主的共有权；
C、甲物业管理公司出租房顶所获租金收入应当归业主共有
3、应经过三分之二以上“双多数”同意的表决事项有：（A）
A、维修基金重新筹集；B、更换物业公司；C、通过业主大会议事规则
4、下列选项中，不属于建筑物区分所有权特征的是：（C ）。
A、复合性；B、专有权的主导性；C、资合性
5、包干制收费相当于我们装修收费模式中的：（B）
A、清包；B、包工包料；C、都不像
6、《物权法》属于：（A）
A、民法；B、经济法；C、商法
7、从法律上讲，物业公司与业主的权利义务是：（A）
A、平等的；B、物业公司有管理权；C、视情况而定
8、下列什么建筑不需要交纳维修资金：（C）
A、车库；B、会所；C、未分摊面积的业主地下室
9、（C）收费模式下物业管理公司应公开小区地面停车收益。
A、包干制；B酬金制；C、包干制和酬金制均应
10、小区前期物业管理期间停车收费归：（C）
A、全体业主；B、物业公司；C、业委会成立后协商分成
11、应经过过半数“双多数”同意的表决事项有：（B）
A、维修基金重新筹集；
B、更换物业公司；
C、使用建筑物及其附属设施的维修资金；
D、改建、重建建筑物及其附属设施
12、对于区分所有人的建筑物：（D）
A、区分所有人对整个建筑物享有共同所有权；
B、区分所有人得就共有部分请求分割；
C、区分所有人得就共有部分的权利可单独转让；
D、共有部分的修缮费用及其他分担，由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担。
13、甲系某小区业主,下列说法正确的是：（D）
A、甲可以放弃自己的业主权利，不支付物业费；
B、甲对自己的专有部分享有权利，因为甲是小区业主，所以对一切其他部分也享有相应的权利；
C、甲对专有部分外的公共部分享有所有权；
D、无论甲是否放弃其权利，甲均需履行相应的义务
14、下列事项中，属于业主共有的是：（C）
A、建筑区划内的道路；
B、建筑区划内的绿化；
C、建筑区划内的公共场所、公共设施、物业服务用房；
D、小区内的地下车库
15、下列关于小区车库的说法正确的是：（C）
A、为解决现在的停车难问题，小区内的车库应该对社会开放，对小区业主与社会车辆一视同仁；
B、小区道路场地，如用来停放车辆的可以出售；
C、规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定；
D、物业公司对车库的用途有支配权，可以对社会出租以增加物业公司的收益。
16、下列事项中，不属于业主共同决定的事项的是：（D）
A、制定和修改业主大会议事规则；
B、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
C、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；
D、由于物业公司服务不到位，一致拒绝交纳物业费。
17、甲有在某小区内有一处物业，产证上的用途表示该物业为商住两用，则下列说法错误的是：（D）
A、如果管理规约约定该住宅仅为居住使用，则甲无权将该物业变更为商用；
B、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得到其隔壁邻居的同意；
C、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得到其楼上邻居的同意；
D、甲欲将其住宅改为经营性用房开餐厅，则需得小区全体业主的同意。
18、下列哪些情形不会导致业委会资格终止？（B）
A、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
B、无故缺席业委会会议连续两次以上的；
C、拒不履行业主义务的；
D、因疾病等原因丧失履行职责能力的
19、某小区拟解聘现有的物业管理机构，则下列关于业主表决情况的说法正确的是：（C）
A、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主或占总人数三分之二以上的业
主同意 ；
B、应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业
主同意 ；
C、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 ；
D、应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主或占总人数过半数的业主同意
20、下列哪项不是业主委员会的职责？（D）
A、召集业主大会会议；
B、代表业主签订物业管理合同；
C、监督业主规约的实施；
D、制定业主大会议事规则
21、甲入住了某小区，一段时间以后，该小区成立了业主委员会，则下列说法正确的是：（D）
A、如甲为业主委员会主任，则甲可以独立决定小区管理中的某些事项；
B、如甲不是业委会委员，则对于业委会作出的决定，甲可以自由选择是否遵守；
C、对业委会作出的决定损害了乙的利益，甲作为小区一员，有义务提请法院予以撤销；
D、业委会作出的决定损害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院撤销。
22、对于维修资金的说法，下列说法错误的是：（D）
A、建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；
B、经业主共同决定，可用于电梯、水箱等共有部分的维修；
C、维修资金的筹集、使用情况应当公布；
D、维修资金是物业费的组成部分，按日常支出情况从物业费中划取。
23、下列说法正确的是：（D）
A、建筑物及其附属设施的费用及收益分摊，由业主大会决定；
B、建筑物及其附属设施的费用及收益分摊，由业主委员会决定；
C、建筑物及其附属设施的费用及收益分摊，有约定的从约定，没有约定或约定不明的有小区业主按人数平均分摊；
D、建筑物及其附属设施的费用及收益分摊，有约定的从约定，没有约定或约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
24、下列说法错误的是：（C）
A、业主可以自行管理建筑物及附属设施；
B、业主可以委托物业管理企业管理建筑物及附属设施；
C、业主不可以委托除物业管理企业外的其他管理人对建筑物及附属设施进行管理；
D、对建设单位聘请的物业服务企业，业主有权依法更换。
25、在下列民事关系中不应按照相邻关系处理：（D）
A、甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝引起纠纷；
B、甲新建的房屋滴水，滴在乙的房顶上，引起纠纷；
C、甲村在河流上游修建拦河坝，使乙村用水量剧减，引起纠纷；
D、甲家与乙家相邻，甲家的猫闯入乙家，打碎乙家的花瓶，引起纠纷。
26、甲、乙共同共有的房屋出租后，因年久失修山墙倒塌砸毁承租人丙的汽车，关于赔偿责任的承担，表述正确的是：（D）
A、甲、乙按照共有份额的比例承担赔偿责任；
B、甲承担赔偿责任；
C、甲、乙各按50%的比例承担责任；
D、甲、乙承担连带赔偿责任。
27、下列行为不属于业主不履行对共有部分承担共有义务的有：（D）
A、某业主甲擅自将通向自家的燃气管道改道重建；
B、某业主乙擅自将居住小区的消防设施挪为他用；
C、某业主丙以不在小区居住为由不缴纳维修养护费；
D、某业主丁在自家阳台上挂晒衣物。
28、甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？（A）
A、乙无权拒绝甲在其院内堆放建材；
B、乙无权阻拦甲经其门前搬运建材；
C、甲应依约定向丙支付占地费；
D、若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场。
29、校区业主之一在小区内经同意开设了一家开中餐馆，生意清淡，为了打开局面，雇佣音乐学院的学生在餐馆门口进行歌舞表演，声音过大，致使很多业主没法正常生活和休息。对于业主的这一行为，说法不正确的是：（B）
A、业主大会有权制止；
B、业主委员会无权代表业主向法院起诉；
C、受侵害的业主有权向法院起诉；
D、业主大会有权代表业主向法院起诉；
30、哪项不属于共有所有权人的权利：（D）
A、共用部分的使用权；
B、收益权；
C、共有部分的单纯的修缮改良权
D、分担共同费用和负担
31、中华人民共和国国务院令379号《物业管理条例》于（B）起施行。
A、2003年8月1日 ；B、2003年9月1日 ；C、2003年10月1日
32、中华人民共和国国务院令504号《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》于（C）起施行。
A、2007年8月26日 ；B、2007年9月1日；C、2007年10月1日
33、为了规范（A），维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定《物业管理条例》。
A、物业管理活动 ；B、业主和物业使用人行为 ；C、物业服务企业和建设单位行为
34、物业管理是指（B）通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
A、业主大会；B、业主 ；C、业主委员会
35、物业管理区域内全体（ B ）组成业主大会。
A、居民 ；B、业主；C、物业使用人
36、一个物业管理区域内可成立（ B）业主大会。
A、二个 ；B、一个 ；C、三个
37、业主大会或者业主委员会的决定，对（B）具有约束力。
A、居民 ；B、业主；C、物业服务企业 ；D、建设单位
38、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求（D）予以撤销。
A、物业服务企业；B、建设单位；C、街道办事处；D、人民法院
39、业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经（B）以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
A、10% ；B、20% ；C、30% ；D、50%
40、召开业主大会会议，应当于会议召开（B）日以前通知全体业主。
A、10 ；B、15 ；C、30
41、住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的（D）。业主委员会应当做好业主大会会议记录。
A、物业服务企业；B、建设单位；C、街道办事处；D、居民委员会
42、业主委员会应当自选举产生之日起（C）日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
A、10 ；B、15 ；C、30 ；D、60
43、在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的（B）。
A、物业服务合同；B、前期物业服务合同
44、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于（B）个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A、2 ；B、3 ；C、4
45、建设单位应当在销售物业之前，制定（B），对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反而应当承担的责任等事项依法作出约定。
A、临时业主公约；B、临时管理规约
46、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守（A）予以书面承诺。
A、临时管理规约；B、前期物业服务合同
47、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含（B）约定的内容。
A、物业服务合同； B、前期物业服务合同
48、一个物业管理区域由（B）物业服务企业实施物业管理。
A、二个 ；B、一个 ；C、多个
49、从事物业管理活动的企业应当具有（B）。
A、注册资金及银行账户；B、独立的法人资格
50、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向（ A ）移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（三）物业管理所必需的其他资料。
A、物业服务企业；B、居民委员会 ；C、街道办事处；D、房管办
51、物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务企业承接物业时，应当与（B）办理物业验收手续。
A、建设单位 ；B、业主委员会 ；C、业主
52、物业服务企业应当按照（B）的约定，提供相应的服务。
A、有关规定 ；B、物业服务合同
53、物业管理用房的所有权依法属于（B）
A、物业服务企业 ；B、业主；C、建设单位
54、物业管理企业可以将物业管理区域内的（B）委托给专业性服务企业。
A、全部物业管理 ；B、专项服务业务
55、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由（B）交纳。
A、物业买受人；B、建设单位
56、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，（B）向业主收取手续费等额外费用。
A、可以 ；B、不得；C、协商
57、因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得（C）的同意。
A、业主委员会；B、物业服务企业； C、业主委员会和物业服务企业
58、专项维修资金属于（C）所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
A、业主委员会；B、业主大会；C、业主
59、更换业主委员会委员的决定，由（ D ）做出。
A、业主委员会 ； B、主管部门；C、司法部门；D、业主
60、业主委员会主任、副主任在（B）中推选产生。
A、物业管理区域内的业主 B、业主委员会委员；C、居委会委员 ；D、业主代表
61、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以（ C ）。
A、停电、停水 ；B、不提供物业管理服务；C、向人民法院起诉
62、违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（B）万元以下的罚款。
A、5 ；B、10 ；C、20 ；D、30
63、违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上（B）万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、10 ；B、20 ； C、30 ；D、50
64、违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上（B）万元以下的罚款。
A、5 ；B、10 ；C、15 ； D、20
65、违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上（B）万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、10 ；B、20 ；C、30 ；D、50
66、违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款（C）以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
A、10% ；B、20% ；C、30%
67、违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额（B）倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
A、1 ；B、2 ；C、3
68、违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处（ B ）万元以上50万元以下的罚款。
A、5 ；B、10；C、20
69、违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上（ B ）万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
A、5 ；B、10 ；C、20
70、同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的（B）下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
A、领导 ；B、指导；C、监督
71、业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，（A）。
A、依法给予治安管理处罚 ；B、给予批评教育
72、根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理企业”修改为：（B）。
A、物业管理服务企业 ；B、物业服务企业
73、根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“业主公约”修改为：（A）。
A、管理规约；B、临时管理规约
74、根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“业主临时公约”修改为：（B）。
A、管理规约；B、临时管理规约
75、根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理合同”修改为：（C）。
A、物业管理服务合同；B、物业管理服务委托合同；C、物业服务合同
76、物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院——（A）
A、应予支持；B、不予支持；C、不予受理；
77、业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的——（C）
A、应当认定为侵权；
B、不应认定为侵权；
C、不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
78、下列哪些情形，不应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。（C）
A、建设单位按配置比例将车位、车库，以出售、附赠方式处分给业主的；
B、建设单位按配置比例将车位、车库，以出租方式处分给业主的；
C、建设单位按配置比例将车位、车库，以售后包租方式处分给业主的。
79、业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起（A）行使。
A、1年；B、2年；C、3年
80、建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院不予支持。（B）
A、擅自占用业主共有部分；
B、擅自处分业主专有部分；
C、擅自改变其使用功能；
D、进行经营性活动
81、建设单位，是指包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以（A）名义对外销售的包销人。
A、建设单位；B、业主；C、业委会
82、人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以（A）为依据。
A、法律、行政法规；B、行政法规；C、地方性法规
83、（A）的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
A、专有部分；B、共有部分；C、公摊部分；
84、建设单位或其他行为人擅自进行经营性活动，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，（B）对成本的支出及其合理性承担举证责任。
A、建设单位；B、行为人；C、权利人
85、下列哪些事项不应当认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”（C）
A、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施
B、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；
C、依法进行房屋装饰装修
86、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以（A）为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
A、违规收费；B、违反合同约定；C、收费标准不合理
87、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按（A）计算。
A、一人；B、两人；C、三人
88、物业服务企业（A）物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
A、不履行；B、完全履行；C、不履行或不完全履行
89、业主请求（B）退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
A、业委会；B、物业服务企业；C、业主大会
90、经（A）催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
A、书面；B、口头；C、邮件
91、物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，（B）仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
A、业委会；B、业主；C、业主大会
92、物权法所指的房屋不包括：（B）
A、专有的房屋；B、公有用房；C、整栋建筑物
93、物权法所指的车位不包括（C）
A、建筑区划内在规划用于停放汽车的车位；
B、占用业主共有道路或者其他场地增设的车位；
C、公用停车场
94、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其（B）受到或者可能受到不利影响。
A、精神生活；B、房屋价值；C、房屋质量
95、物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院（ A ）
A、不予支持；B、应予支持；C、不予受理
96、物业管理企业提供的服务是（C）。
A、无偿的；B、微利的；C、有偿的和盈利性的；D. 保本非盈利的
97、 二级资质物业管理企业注册资本应为人民币（B）万元以上。
A、50；B、300；C、500；D、1000
98、三级资质物业管理企业注册资本应为人民币（A）万元以上。
A、50；B、100；C、300；D、500
99、新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起（A）日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府、房地产主管部门申请资质。
A、30 ；B、45；C、60；D、90
100、某物业管理公司拥有物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业内的专职管理和技术人员20人。其中，具有中级以上职称的人员10人，从这两方面指标看，该公司符合申报（B）资质条件。
A、一级； B、二级；C、三级；D、三级暂定
101、.某物业管理公司仅管理多层住宅200万平方米，从该项指标看，该公司符合申报（C）资质条件。
A、一级；B、二级；C、三级；D、三级暂定
102、前期物业管理招标的主体一般是（A）。
A、物业建设单位；B、业主大会；C、业主委员会；D、物业产权人
103、整体物业管理服务项目的投标主体可以是符合投标条件的（C）。
A、电梯（安装、维修）专业公司；B、楼宇设备专业公司； C、物业管理公司；D、清洁卫生专业公司；E、园林绿化专业公司
104、物业管理邀请招标的投标人是（A）的。
A、特定；B、不确定；C、数量不限D、不少于2家投标单位
105、招标人为业主委员会的，须经（D）授权。
A、全体业主；B、2/3以上业主；C、半数以上业主；D、业主大会
106、新开发的住宅及同一物业管理区域内的非住宅，（B）选聘物业管理企业。
A、既可以采取招投标方式，也可以采取其他方式；
B、可以采取招投标方式，不可以采取其他方式；
C、不可以采取招投标方式，可以采取其他方式；
D、既不可以采取招投标方式，也不可以采取其他方式。
107、新开发住宅及同一物业管理区域内的非住宅，（C）,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
A、投标人少于3个；B、投标人少于5个；
C、投标人少于3个，或住宅规模较小的；D、投标人少于5个，或住宅规模较小的
108、招标人应在投标有效期截止时限（B）日前确定中标人。
A.、15；B、30；C、40；D、45
109、招标人应当自确定中标人之日起（B）日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
A、10 ；B、15；C20；D、30
110、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（D）日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面前期物业服务合同。
A、10 ；B、15；C、20 ；D、30
111、在前期物业管理招标投标中，评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人（D）。
A、可任选其中一个作为中标人；
B、应以报价最低的作为中标人；
C、应报请房地产行政主管部门确定中标人；
D、应按照中标候选人的排序确定中标人
112、物业管理优质服务的核心内容是（B）
A、早期介入与前期管理；B、签订与履行物业管理合同；
C、物业的承接查验；D、物业入住与装修管理
113、合同的订立，必须经过（C）两个阶段
A、要约与要约邀请；B、邀请要约与承诺；C、要约和承诺；D、要约和新要约
114、甲方向乙方发出售出防盗门的意思表示，乙方回复同意购买，并提出能否便宜一点，乙方的回复属（B）
A、承诺；B、反要约；C、要约邀请；D、撤销要约
115、业主临时公约由（A）制定。
A、建设单位；B、前期物业管理企业；
C、已经入住的部分业主；D、建设单位与物业管理企业共同
116、当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示，而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议称为（B）。
A、现实合同；B、事实合同；C、真实合同；D、实际合同
117、临时业主公约订立的时间是（A）。
A、物业销售前；B、物业销售阶段；C、物业入住阶段；D、首次业主大会召开
118、物业管理企业与业主或物业使用人所订立的合同包括（C）。
A、供水供电有偿委托合同、电梯保养维修合同；
B土地使用合同和售房合同；
C、装饰装修管理服务协议、车位使用协议、施工监管协议；
D、清洁承包合同、垃圾清运合同
119、《物业管理条例》第15条规定，（C）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
A、业主分别；B、指定的业主代表C、业主委员会代表业主；D、业主大会
120、前期物业服务合同的内容是通过合同条款反映的（B）之间的权利义务关系。
A 、招标机构与物业管理企业；B 建设单位与物业管理企业；
C、政府主管部门与物业管理企业；D、使用人与物业管理企业
121、早期介入是物业管理的（D）
A、查验活动；B、竣工验收活动；C、选聘物业公司活动；D、咨询活动
122、早期介入的阶段从（C）止
A、规划设计到销售；B、建设到竣工验收
C、物业开发可行性研究到竣工验收；D、物业开发可行性研究到物业承接查验
123、前期物业管理的终点是（C）。
A、业主入住完毕；B、业主大会成立；
C、业主大会选聘新的物业管理企业；D、物业竣工
124、前期物业管理阶段从（A）止
A、物业承接查验到业主大会选聘物业管理企业；B、物业承接查验到物业入住阶段；
C、竣工验收到物业入住阶段；D、物业承接查验到物业入住阶段
125、下列不属于前期物业管理期间物业管理企业从事的活动和提供的服务的是（D）。
A、物业正常使用期间所需要的常规性服务内容；B、业主入住；
C、工程质量保修处理；D、配合设备安装，确保安装质量
126、物业管理项目机构的前期运作的内容不包括（C）。
A、管理资源的完善与优化；B、管理制度和服务规范的完善；
C、工程质量的保修；D、确定物业管理单项服务的分包
127、早期介入，即物业管理咨询服务由（C）提供。
A、物业管理企业；B、物业管理专业人员
C、物业管理企业或者物业管理专业人员；D、以上答案均不对
128、新建物业的承接查验的发生在（D）。
A、物业竣工验收合格后，业主入住之前；
B、建设工程竣工验收同时；
C、物业管理企业于业主入住之时；
D、物业竣工验收合格后、业主入住之前，或建设工程的竣工验收同时
129、查验的相关资料由（D）提供。
A、物业管理企业；B、施工承包单位；C、政府等相关部门；D、建设单位
130、物业管理企业对物业进行查验之后发现的问题（C）。
A、自行组织处理；B、等到业主入住时向业主说明；
C、提交建设单位处理；D、直接与承包商交涉处理
131、工程质量问题整理出来之后，由（D）提出处理方法。
A、物业管理单位；B、施工单位；C、设计单位；D、建设单位
132、新建物业承接查验的准备工作包括人员准备、资料准备、设备工具准备和（D）。
A、是否符合承接查验的条件；B、物业管理用房准备；
C、财力准备；D、计划准备
133、在物业管理机构发生更迭时的物业查验的费用和收支情况不包括（A）。
A、原物业管理机构的人员薪金；B、物业服务费；
C、停车费 ；D、水电费
134、在入住的流程中，在提交办理产权所需的资料，签订委托协议，缴纳相关费用以后，接下来的一个步骤是（B）。
A、交纳当前物业管理服务等有关费用；B、签署有关物业管理服务约定等文件；
C、领取《业主手册》；D、验收房屋并填写《业主入住房屋字确认验收单；
135、物业管理单位一般在（B）个工作日内完成物业装饰装修登记。
A、1；B、3；C、5；D、7
136、擅自改变住宅外立面的，应该由（C）按照相关法规进行处罚。
A、城市房地产行政主管部门；B、城市建设行政主管部门；
C、城市规划行政主管部门 ；D、物业管理企业
137、负责《业主（住户）手册》编撰的单位是（A）。
A、物业管理单位；B、业主；
C、建设单位会同物业管理单位；D、建设单位会同施工单位
138、物业装饰装修的流程一般为（B）。
A、备齐资料—填写申报登记表—登记—办理开工手续—签订管理服务协议—施工—验收；
B、备齐资料—填写申报登记表—登记—签订管理服务协议—办理开工手续—施工—验收
C、备齐资料—签订管理服务协议—填写申报登记表—登记—办理开工手续—施工—验收
D、备齐资料—登记—填写申报登记表—签订管理服务协议—办理开工手续—施工—验收
139、物业使用人对物业进行装饰装修时，除了向物业管理单位申报外，还应主动征得（B）的同意。
A、邻居；B.业主 ；C、建设单位；D、业主委员会
140、一般情况下，装修不超过（B）。
A、一个月；B、三个月；C、半年；D、一年
141、房屋的基本组成部分有（B）个。
A、2；B、3；C、4；D、5
142、物业管理应提倡的主要维修方式是（C）。
A、事后维修；B、紧急抢修；C、预防性维修；D、大修
143、两次相邻计划修理之间的工作时间叫做（A）。
A、修理间隔期；B、修理周期结构；C、修理周期；D、修理耗时
144、按照层次和高度可把房屋分为（C）。
A、砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；
B、墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承、重和大空间结构承重；
C、低层建筑、多层建筑和高层建筑；
D、居住用途、商业用途、工业用途和其他用途
145、某小区完好房屋建筑面积100000平方米，基本完好房屋建筑面积80000平方米，一般损坏房屋建筑面积3000平方米，严重损坏房屋1000平方米，危险房500平方米，该小区的房屋完好率为（C）%。
A、54.20 ；B.55.56；C、97.56 ；D、99.19
146、根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量的维修方式为（A）。
A、计划性预防维修；B、改善性的预防维修；
C、状态监测下的预防维修；D、紧急性预防维修
147、节能管理是要通过各种管理手段，减少（D）。
A、正常能耗；B、标准能耗；C、非计划能耗；D、非正常的能耗
148、以下选项中，不属于绿化管理内容的是（C）。
A、环境布置 ；B、日常管理；C、管道疏通；D、翻新改造
149、实行清洁卫生日检的应覆盖小区的（C）。
A、室外公共区域；B、楼内公共区域；C、室内外公共区域；D、小区周围的公共区域
150、 清洁卫生的日常管理不包括（D）组成。
A、日检 ；B、月检；C、专项抽检；D、季度检查
151、公共秩序管理服务的实施，必须以（A）为准绳。
A、国家相关法规；B、物业服务合同；C、业主的利益；D、物业管理企业的利益
152、消防工作的指导原则是（A）。
A、预防为主，防消结合；
B、制度明确，人力充分；
C、全面检查，重点防护；
D、机制健全，组织得力
153、关于物业消防安全检查的内容上，各部门各项目的自查不包括（D）。
A、日常检查；B、重大节日检查；C、重大活动检查；D、消防主管部门检查
154、风险是指收益或者结果偏离（A）。
A、期望值；B、正常值；C、中位值；D、众值
155、物业管理外包存在的风险属于（C）。
A、早期介入的风险；B、物业使用不当所带来的风险；
C、日常物业管理的风险； D、物业管理机构更迭时的风险
156、制定紧急事件沟通计划属于（A）。
A、事先准备；B、事中控制；C、事后处理；D、以上都不是
157、当火警这种紧急事件发生时，在向公安机关报警之后，下一个步骤是（C）。
A、组织义务消防队；
B、了解和确认起火的位置，范围和程度；
C、清理通道，迎接消防车入场；
D、立即组织现场人员疏散
158、在订立前期物业服务合同时，居于主导地位的是（C）。
A、业主；B、业主委员会；C、建设单位；D、物业管理企业
159、物业管理在日常物业管理过程中存在的风险不包括（B）。
A、管理费收缴风险；B、合同签订的风险
C、管理项目外包存在的风险；D、物业员工服务存在的风险
160、实行（A）级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用。
A、一； B、二；C、三； D、 四
161、物业管理企业对物业管理用房进行装修所发生的支出，计入（D）。
A、管理费用 ；B、营业成本；C、营业成本或管理费用；D、递延资产
162、住宅首期专项维修资金由（C）交纳。
A、业主；B、物业使用人；C、业主和. 建设单位 ；D、建设单位
163、在业主大会成立后，维修资金的使用应该由（C）提出年度使用计划。
A、业主委员会；B、业主大会；C、物业管理企业；D、业主委员会或物业管理企业
164、物业管理企业的废品回收收入属于（C）。
A、主营业务收入 ；B、物业经营收入；C、其他业务收入；D、物业服务收入
165、固定资产的折旧计入（B）。
A、直接人工费；B、 间接费用；C、直接材料费 ；D、递延资产
166、不计提坏帐准备的物业管理企业，其所发生的坏帐损失计入（B）。
A、其他业务支出；B、管理费用；C、营业外支出；D、递延资产
167、物业管理项目财务管理以（C）为主要对象 。
A、物业服务；B、物业管理企业；C、物业服务费；D、物业管理费用支出
168、在酬金制下，扣除酬金以及物业服务支出节余的资金为（C）所有。
A、物业管理企业 ；B、房地产行政主管部门；C、全体业主；D、业主委员会成员
169、实行酬金制的物业管理企业，在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入（D）。
A、是否计提酬金需要政府批准；B、必须计提酬金；C、不可计提酬金；
D、可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。
170、物业管理企业代收水、电、燃（煤）气费等，取得的手续费收入应当征收（B）
A、所得税；B、营业税；C、城市维护建设税；D、教育费附加
171、实行物业服务费酬金制的，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服
务资金年度预决算，并（C）不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
A、三个月；B、半年；C、一年；D、二年
172、物业服务费采用（B）方式，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、
物业管理项目运作情况而发生变化。
A、酬金制；B、包干制 ；C、政府定价；D、市场定价
173、在维修资金出现闲置时，可用于（A）
A 、买国债 ；B、买股票；C、买基金；D、借给他人
174、在业主大会成立前，专项维修资金的使用由物业管理企业（B）
A、自行决定；
B、提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；
C、与业主协商；
D、与开发商和业主共同协商
175、在业主大会成立后，专项维修资金的使用由物业管理企业（A）
A、提出使用计划，经业主大会审定后实施；
B、提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨；
C、提出使用计划与业主协商；
D、提出使用计划与开发商和业主共同协商
176、企业的内部客户是指（B）。
A、业主；B、企业员工；C、建设单位；D、外包单位
177、关于与客户沟通的注意事项中，不正确的是（D）。
A、要态度诚恳，神情专注；B、与客户保持适当的距离；
C、根据不同的沟通目的采用不同的沟通方法；
D、客户所提出的要求，如果不能满足，可以不将结果反馈给客户。
178、在客户满意度调查的实施中，最后一步是（C）。
A、分析结果；B、报告反馈与实施战略行动计划；
C、客户满意过程再评估；D、进行调查
179、物业管理投诉处理的程序是（C）。
A.、判定投诉性质、记录投诉内容、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主；
B、记录投诉内容、判定投诉性质、确定处理责任人、调查分析投诉原因、提出解决投诉的方案、答复业主；
C、记录投诉内容、判定投诉性质、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主；
D、判定投诉性质、记录投诉内容、调查分析投诉原因、确定处理责任人、提出解决投诉的方案、答复业主。
180、根据自己的业务目标并针对客户的侧重点，进行规划、研究、调查、衡量、分析、采取纠正措施和持续改进的过程称为（C）。
A、客户评价；B、客户满意度调查；C、客户满意度评估； D、客户满意度管理
181、下列关于客户满意度问卷调查实施的步骤的各个选项中，正确的是（B）。
A、客户满意度调查的策划——了解客户期望——利用客户数据库——草拟问卷——审核问卷——调查；
B、客户满意度调查的策划——利用客户数据库——了解客户期望——草拟问卷——审核问卷——调查；
C、了解客户期望——客户满意度调查的策划——利用客户数据库——草拟问卷——审核问卷——调查；
D、客户满意度调查的策划——了解客户期望——利用客户数据库——草拟问卷——审核问卷——调查。
182、《上海市住宅物业管理规定》已由上海市第（B）人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过。
A、十二； B、十三 ； C、十四； D、十五
183、业主指的是房屋的（C）人。
A、产权；B、使用权；C、所有权；D、收益权
184、市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的（B）组织。
A、国家；B、社会；C、政府；D、行业
185、（B）负责核定物业管理区域。
A、街道办事处；B、房屋行政管理部门；C、国家住建部；D、市政府
186、建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交的资料有（A）。
A、竣工总平面图；B、设计图；C、规划图； D、平面图
187、业主在物业管理活动中，应当履行（A）规定的义务。
A、《中华人民共和国物权法》； B、《中华人民共和国教育法》；
C、《中华人民共和国民法》； D、《中华人民共和国土地管理条例》
188、（B）由一个物业管理区域内的全体业主组成。
A、业委会； B、业主大会；C、居委会； C、街道办事处
189、成立业主大会应满足在一个物业管理区域内，（A ）这个条件。
A、房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上；
B、房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之四十以上；
C、房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之三十以上；
D、房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之二十五以上。
190、根据第十二条的规定，符合规定成立业主大会的其建设单位应在（D）日内向有关职能部门提交书面报告。
A、十；B、二十； C、二十五；D、三十
191、根据《上海市住宅物业管理规定》第十四条规定，业主代表所占人数的比例不低于筹备组总人数的（A）。
A、二分之一；B、三分之一；C、四分之一；D、五分之一
192、（A）对筹备组成员有异议的，由乡、镇人民政府或者街道办事处协调解决。
A、业主；B、业户； C、业委会； D、业主大会
193、筹备组应当自成立之日起（D）日内，组织召开首次业主大会会议。
A、三十；B、六十；C、七十；D、九十
194、业主委员会由（B）人以上单数组成。
A、三；B、五 ；C、七；D、九
195、业主可以委托（A）参加业主大会会议。
A、代理人；B、第三方；C、相关方；D、居委会
196、业主委员会主任、副主任由（A）选举产生。
A、业主委员会；B、业主大会；C、居委会；D、街道办事处
197、业主委员会应当依法刻制和使用（C）。
A、图章；B、公章； C、印章；D、徽章
198、业主委员会任期届满的（B）个月前应，当书面报告相关职能单位。
A、一；B、两；C、三 ；D、六
199、换届改选小组人数应当为（C） 。
A、奇数；B、偶数；C、单数；D、双数
200、不再担任业主委员会成员的，应当在（C ）日内将其所保管的有关物品移交给业主委员。
A、三；B、五； C、十 ；D、十五
201、业主委员会出现成员人数不足（C），业主大会应当作出决定启动补选。
A、三分之二；B、三分之一；C、二分之一；D、四分之一
202、同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立（D）。
A、业主大会；B、业主委员会；C、居委会；D、业主小组
203、业主小组议事由该业主小组产生的（D ）主持。
A、主任 B、副主任 C、居委会 D、业主代表
204、选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内（D）。
A、通告；B、公布；C、通知；D、公告
205、房屋使用说明书应当载明房屋平面（D）、结构、附属设备。
A、设计；B、构图；C、使用面积；D、布局
206、归业主共有的配套设施有（B）
A、私人停车位；B、物业管理用房；C、小区内的幼儿园；D、小区内的医院
207、物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积的规范，由（D）制定。
A、物业服务单位；B、住建部；C、区政府；D、市房屋行政管理部门
208、物业管理区域（D）后，区、县房屋行政管理应当在相关物业管理区域内公告。
A、合并；B、扩大；C、缩小；D、调整
209、《上海市住宅物业管理管理规定》自（D）4月1日起施行。
A、2008年；B、2009年；C、2010年；D、2011年
210、所谓的使用人，是指房屋的承租人和（A）。
A、实际居住人；B、产权人；C、收益人；D、临时居住人
211、乡、镇人民政府应当建立本辖区住宅小区综合管理（D）。
A、计划方案；B、战略方案；C、工作方案；D、工作制度
212、住宅小区，包括（C）以上单位共同开发建设的住宅小区。
A、四个；B、三个；C、两个；D、一个
213、根据第二章第八条的相关规定，区、县房屋行政管理部门应当在（B）日内核定物业管理区域。
A、三 ；B、五；C、十；D、十五
214、（A）需要向业主委员会提供联系地址、通讯方式。
A、业主；B、业主大会；C、居委会；D、街道办事处
215、根据第二章第十三条的规定，建设单位未及时书面报告的，业主可以向（B）人民政府提出成立业主大会的书面要求。
A、区、县；B、乡、镇；C、直辖市；D、自治区
216、筹备组应当自成立之日起（C）内，将成员名单在物业管理区域内公告。
A、三；B、五；C、 七； D、十
217、确认并公示业主身份是筹备组应当做好的（B）工作的其中之一。
A、准备；B、筹备；C、组织；D、计划
218、（D）在业主委员会依法成立后自行解散。
A、工作组；B、业主代表； C、业主；D、筹备组
219、业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过（C）的业主参加。
A、三分之一；B、三分之二；C、半数；D、四分之二
220、只有当占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会才可以决定筹集和使用（B）。
A、储备金；B、专项维修资金；C、部分收缴的物业费；D、广告费
221、业主委员会的任期为三到（B）年。
A、四；B、五；C、六；D、十
222、（C）接受业主大会和业主的监督。
A、居委会；B、街道办事处；C、业主委员会；D、业主代表
223、业主委员会召开业主大会临时会议需经（C）以上业主提议。
A、百分之五十；B、百分之三十；C、百分之二十；D、百分之十五
224、业主委员会应当建立定期（A）制度，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。
A、接待；B、回访；C、电讯；D、检查
225、临时管理规约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等施行作出（B）。
A、规范；B、规定；C、决定；D、决议
226、根据物业管理服务第三十八条的相关规定，业主委员会用房按照不低于（D）配置。
A、100平方米；B、80平方米；C、50平方米；D、30平方米
227、物业管理用房应在业主大会成立后（D）日内无偿移交给业主大会。
A、十 ；B、二十；C、二十五；D、三十
228、物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、转让、（B）。
A、变卖；B、抵押；C、出租；D、拆除
229、物业服务企业应当协作做好物业管理区域内的（D）工作。
A、消防安全；B、防盗安全；C、环境维护；D、安全防范
230、物业服务收费应当遵循合理、（B）、质价相符的原则。
A、公正；B、公开；C、公平；D、透明
231、在合同延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前（C）个月书面告知对方。
A、一 ；B、两；C、三；D、六
232、建设单位在房屋销售时，应当将区、县房屋行政管理部门核定的物业管理区域范围，通过合同约定方式向物业买受人（B）。
A、阐述；B、明示；C、告知；D、解释
234、业主委员会成员应当符合（A）《物业管理条例》规定的条件。
A、国务院；B、住建部；C、市房屋行政管理部门；D、国资委
235、首次业主大会会议通过的议事规则，应当就（C）作出约定。
A、业主小组的设立；B、业主小组的设置；C、业主小组的成立；D、业主小组的组成
236、选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘（B）。
A、草案；B、方案；C、方法；D、工作计划
237、建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的（A）配置。
A、千分之二；B、百分之二；C、千分之一；D、百分之一
238、物业服务项目经理应当取得相应的（D）证书。
A、执业；B、合格；C、资质；D、资格
239、物业服务企业提供物业服务，应当（A）听取业主的意见和建议。
A、定期；B、不定期；C、每周；D、每季度
240、《上海市住宅物业管理规定》于（C）修订通过。
A、2008年12月23日；B、2009年12月23日；
C、2010年12月23日；D、2011年12月23日
241、根据物业管理服务第四十三条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应向业主委员会移交本规定第十条第（A）款和前款规定的档案和资料，以及物业管理用房。
A、一 ；B、二；C、三；D、四
242、新一届业主委员会选举产生后，应当在（D）向有关职能部门办理换届备案手续。
A、十日内；B、十五日内；C、二十日内；D、三十日内
243、前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由（A）。A、建设单位承担；B、业主承担；C、销售合同约定；D、物业企业承担
244、 业主逾期不交纳物业服务费用的，（B）应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
A、业主大会；B、业主委员会；C、居民委员会；D、物业管理企业
245、业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业可以依法向（A）起诉。
A、人民法院；B、人民检察院；C、人民政府；D、街道办事处
246、物业服务企业承接物业时，应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对相关资料进行核对接收。物业服务企业应当自承接验收之日起（A）内签署验收确认书。
A、七日；B、十日；C、十五日；D、一个月
247、根据《上海市住宅物业管理规定》建设单位应当在房屋所有权（A）登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。
A、初始；B、转移；C、变更；D、原始
248、物业保修金监管实行（C）的原则。
A、统一交存、专款专用、政府监管；B、统一交存、资金归属不变、专款专用；
C、统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管；
D、专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户。
249、物业保修金监管实行的原则是：统一交存、资金归属不变、（B）。
A、政府决策、统一管理；B、专款专用、政府监管；
C、政府决策、所有权人监督；D、所有权人决策、政府管理
250、业主、使用人应当遵守国家和《上海市住宅物业管理规定》以及（A），按照房屋安全使用规定使用物业。
A、临时管理规约、管理规约；B、管理规约；C、临时管理规约；D、政府监管的原则
251、根据《上海市住宅物业管理规定》业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。对禁止损害公共利益及他人利益的行为，下列说法错误的是：（D）
A、损坏房屋承重结构；B、违法搭建建筑物、构筑物；
C、破坏房屋外貌；D、可以擅自改建、占用物业共用部分。
252、业主、使用人装饰装修房屋的，应当（A）物业管理企业。
A、事先告知；B、同时告知；C、完工告知；D、验收告知
253、业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的（D）告知业主。
A、禁止行为；B、注意事项；C、规章制度；D、禁止行为和注意事项
254、在业主、使用人装饰装修房屋期间，（C）应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。
A、建设单位；B、业主、使用人；C、物业服务企业；D、销售单位
255、业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得（B）。
A、改变用途；B、擅自改变物业使用性质；C、擅自占用；D、任意损坏
256、根据《上海市住宅物业管理规定》，业主、使用人不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由（A）会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。
A、区、县规划行政管理部门；B、市规划行政管理部门；
C、市房屋行政管理部门；D、人民政府
257、根据《上海市住宅物业管理规定》，业主、使用人不得擅自改变物业使用性质。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报（C）审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。
A、区、县规划行政管理部门；B、市规划行政管理部门；
C、区、县房屋行政管理部门；D、市房屋行政管理部门
258、物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在（C）内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。
A、四十八小时；B、十二小时；C、二十四小时；D、三天
259、物业管理区域内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附
赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于（D）。
A、物业管理企业；B、建设单位；C、使用人；D、业主共有
260、车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由（D）决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。
A、物业公司；B、建设单位；C、使用人；D、业主大会
261、物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的（D）使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆。
A、物业公司；B、建设单位；C、使用人；D、业主、使用人
262、停车位不得转让给物业管理区域外的（C）；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
A、物业公司；B、建设单位；C、单位、个人；D、业主、使用人
263、新建商品住宅、公有住宅以及住宅区内的非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳（B），用于物业共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。
A、契税；B、专项维修资金；C、房产税；D、印花税
264、（A）应当用于物业共用部分的维修、更新和改造，不得挪作他用。
A、专项维修资金；B、经营所得利润；C、停车费收益；D、广告等公共收益
265、未按规定建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时（D）专项维修资金。
A、政府补贴；B、补建；C、再次筹集；D、补建或者再次筹集
266、未按规定建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额（C），业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。
A、百分之十的；B、百分之二十的；C、百分之三十的；D、百分之五十的
267、专项维修资金应当存入银行专户，按幢立账、按户核算。受委托的物业服务企业（C）专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主的监督。
A、每月年至少公布一次；B、每季年至少公布一次；
C、每半年至少公布一次；D、每年公布一次
268、下列事项中，需经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意的是（C）。
A、制定业主大会议事规则；B、制定管理规约
C．物业部分共用部分的维修、更新和改造；D、选聘物业服务企业
269、机动车停车场（库）的维修、养护费用由其（A）承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入业主大会的专项维修资金账户管理，单独核算。
A、所有人；B、全体业主；C、物业企业；D、建设单位
270、机动车停车场（库）的维修、养护费用由所有人其承担。机动车停车场（库）的专项维修资金按照物业管理专项维修资金标准交纳，纳入（A）的专项维修资金账户管理，单独核算。
A、业主大会；B、使用人；C、物业公司；D、建设单位
271、建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金（B）动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。
A、可以；B、不得；C、协商；D、约定
272、建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由（D）承担物业维修责任。
A、使用人；B、全体业主；C、物业公司；D、建设单位
273、建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的（C）组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。
A、物业公司；B、全体业主；C、居民委员会或者村民委员会；D、建设单位
274、物业出现国家和本市规定的必须维修养护的情形时，（A）应当及时履行维修养护义务。
A、业主或者物业服务企业；B、施工单位；C、居民委员会；D、建设单位
275、根据《上海市住宅物业管理规定》物业存在房屋结构安全隐患或者被鉴定为危险房屋，可能危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当予以配合。责任人不履行维修养护义务的，可以由（A）报经业主大会同意或者直接按照管理规约的规定，代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。
A、物业服务企业；B、全体业主；C、居民委员会；D、建设单位
276、根据《上海市住宅物业管理规定》供水、供电、供气、信息、环卫、邮政、民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，（A）应当予以配合；需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当予以配合。
A、物业服务企业；B、全体业主；C、居民委员会；D、建设单位
277、业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，（ C）应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
A、物业管理企业；B、业主；C、业主委员会；D、开发商
278、业主、使用人违反管理规约应当承担相应的（A）。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
A、民事责任；B、刑事责任；C、赔偿责任；D、行政处分
279、发现物业服务企业不再符合原资质等级条件的，（ A）部门应当责令限期改正；逾期不改正的，重新核定其资质等级，其中原资质等级为一级的，报国务院建设主管部门处理。
A 、房屋行政管理；B、规划行政管理；C、工商行政管理；D、税务行政管理
280、发现物业服务企业不再符合原资质等级条件的，房屋行政管理部门应当责令限期改正；逾期不改正的，重新核定其资质等级，其中原资质等级为（A）的，报国务院建设主管部门处理。
A 、一级；B、二级；C、三级；D、国家级
281、建设单位未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，可处（B）以下的罚款。
A、一万元以上五万元；B 、一万元以上十万元；
C、二万元以上十万元；D、五万元以上十万元
282、 物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的，由（A ）责令物业服务企业限期改正，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
A 、区、县房屋行政管理部门；B 、市房屋行政管理部门；
C、区、县规划行政管理部门；D、市规划行政管理部门
283、物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的，由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正，并可处（D）以下的罚款。
A、一万元以上五万元；B 、二万元以上十万元；
C、五万元以上十万元；D、五万元以上二十万元
284、建设单位未交存物业保修金的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处（A）以下的罚款，并自逾期之日起按日加收万分之三的滞纳金。
A、一万元以上五万元；B 、二万元以上十万元；
C、五万元以上十万元；D、五万元以上二十万元
285、建设单位未交存物业保修金的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改
正的，处一万元以上五万元以下的罚款，并自逾期之日起按日加收（B）的滞纳金。
A、万分之一；B、万分之三；C、万分之五；D、万分之十
286、业主、使用人违反《上海市住宅物业管理规定》,损坏房屋承重结构的，由区、县房屋行政管理部门责令立即改正，恢复原状，可处（A）的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。
A、一万元以上十万元以下；B、五万元以上十万元以下；
C、五万元以上二十万元以下；D、十万元以上二十万元以下
287、业主、使用人违反《上海市住宅物业管理规定》,损坏房屋承重结构的，由区、县房屋行政管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处（D）以下的罚款。
A、一万元以上五万元；B、五万元以上十万元；
C、五万元以上二十万元；D、十万元以上二十万元
288、违法搭建建筑物、构筑物的，由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令限期拆除，可处（A）的罚款。
A、 一万元以上十万元以下；B、五万元以上十万元以下；
C、五万元以上二十万元以下；D、十万元以上二十万元以下
289、业主、使用人违反《上海市住宅物业管理规定》，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处（ B）的罚款。
A、 一万元以上五万元以下；B 、一万元以上十万元 以下 ；
C、 五万元以上十万元以下；D、十万元以上二十万元以下
290、业主、使用人 违反《上海市住宅物业管理规定》擅自改变物业使用性质的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，恢复原状，可处（A）罚款。
A 、一万元以上五万元以下；B 、五万元以上十万元以下；
C 、五万元以上十五万元以下；D 、十万元以上二十万元以下
291、（ B）不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的，由区、县房
屋行政管理部门责令立即改正，并处一万元以上十万元以下的罚款。
A、施工单位；B、建设单位；C、物业企业；D、业主委员会
292、建设单位不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用的，由区、县房屋行政管理部门责令立即改正，并处（A）的罚款。
A 、一万元以上十万元以下；B 、五万元以上十万元以下；
C 、五万元以上十五万元以下；D 、十万元以上二十万元以下
293、当事人对房屋行政管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以
依照《中华人民共和国行政复议法》或者《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以依法申请（C）强制执行。
A、房屋行政管理部门；B、人民政府；C、人民法院；D、人民检察院
294、专有部分，是指在构造上及利用上具有（A），由单个业主独立使用、处分的物业部位。
A、独立性；B、共同性；C、普遍性；D、特殊性
295、（C），是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。
A、独立部分；B、全体共用部分；C、部分共用部分；D、专用部分
第二部分 多项选择题（206题）
1、下列对他人之物的使用，不为侵权的有（ABD ）
A、未经许可而用别人的三轮车将突然晕厥的女友送到医院；
B、为翻盖房屋而使用邻居的宅基地搭脚手架；
C、明知为邻居家的材料加工成门窗安装在自家房子上；
D、租期已满而继续交房租，房东也未提异议
2、根据《物权法》的规定，建筑物区分所有权的构成要素包括（ACD）。
A、专有部分所有权；B、共有部分的专有权；
C、共有部分的权利；D、因共同关系所产生的成员权
3、A 小区王某等住户因车位问题与该小区的开发商 B 公司发生争议。B 公司与王某等住户的购房合同规定：B公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。但王某等住户搬进小区后，发现 B 公司已将该楼 50 多套房连同地下停车场卖给了 C 公司。C 公司明确表示，地下停车场的车位仅供本楼本单位的职工使用，其他住户要停车必须按每天 15 元的标准缴费。下列说法中正确的是：（BC）
A、地下停车场属于业主共有部分，B 公司无权转让；
B、王某等住户可以根据其与B公司的购房合同追究 B 公司的违约责任；
C、王某等住户有权使用地下停车场的停车车位 ；
D、公司是地下停车场的新的所有权人，有权决定停车场的使用方式。
4、甲为一开发商，乙为一苗圃经营商，甲将已出卖的楼房的房顶租与乙进行苗圃种植。因乙在房顶种植花草浇水引起纠纷。以下表述正确的是：（BD）
A、甲对该房顶享有所有权，其与乙之间签订的合同为有效合同；
B、甲对该房顶不享有所有权，其将房顶出租给乙侵犯了房屋各区分所有人的共有权 ；
C、本案应按照相邻关系处理；
D、本案应按照区分所有处理。
5、王某、张某等七人均系××路×号101、102、201、202、301、401、501、601室业主。2002年9月初，张某在对其购买的101、102室进行装潢的同时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用白铁皮和木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木箱，造成原底层公用走廊成为张某一户独用。同月9日，王某等六人以底层公用走廊属全体业主共用，且有他们的分摊面积为由，认为张某的行为侵犯了他们的合法权益，并要求张某拆除违章搭建。然张某未予拆除。下列说法正确的是：（BCD）
A、各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则，张某实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位由张某使用；
B、张某的行为侵犯了王某等六人的区分所有权；
C、张某应拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状；
D、王某等六人可以依法向人民法院提起诉讼。
6、张三在某物业小区中拥有一套住房，其下列主张正确的有（BCD）
A、因为其所在小区的单独规划出来的车位没有通过合同约定归业主个人所有，因此只能作为全体业主的共有财产；
B、其所在单元的一楼将住宅用作饭店应当经他同意，因为其利益受到了影响；
C、所收取的公共维修资金属于全体业主共有，其使用应当由全体业主三分之二多数决定；
D、本小区物业公司将没有占用的物业服务用房出租所获得的租金，张三有权要求按照其专有部分面积占整个物业小区的建筑面积比例进行分配。
7、甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的（AD）
A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入 ；
B、一层住户甲对其与二层住户层间楼板不享有民事权利 ；
C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权；
D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意 。
8、张某系一名职工子女，去年7月与其舅舅、阿姨等同住人共同买下了一套住房，性质为按份共有，购房合同中写明有张某1/4产权。因住在一起有矛盾，张某欲将其房屋份额卖给共有人或第三人，以便把实物变成现金再去他处买购买住房。下列说法正确地是（AD）
A、张某分割其房屋份额须经同住人同意；
B、张某可以与其他同住人协议：该套住房中某部分归自己所有；
C、张某可以与其他同住人协议：该套住房由其他同住人所有，并由其他同住人给予其与其份额相当的货币补偿；
D、如张某与其同住人就分割该套住房达不成协议，张某可向法院起诉要求分割。
9、业主的建筑物区分所有权的特点有（AD）。
A、它是集专有所有权、共有所有权和共同管理权三种权利于一身的权利；
B、它是按份共有权；
C、它属于用益物权；
D、专有所有权的大小决定区分所有权人共有所有权和共同管理权利（如表决权）的大小。
10、下列各项中，属于业主违反专有所有权行使的限制的是（ABC）。
A、业主甲在对其房屋进行装修时，为了扩大住房面积，打掉房屋的一面承重墙；
B、业主乙在其住房内存放大量的雷管；
C、业主丙违反管理规约的规定，决定将其住宅改为饭馆；
D、业主丁将其住宅连同其共有权和共同管理权向其债权人戊设定抵押。
11、下列哪些情形，业主应向物业服务企业承担连带责任 （ABC）
A、业主与物业的承租人约定由物业使用人交纳物业费；
B、业主与物业的借用人约定由物业使用人交纳物业费；
C、业主与物业的其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费；
D、业主与物业的管理人约定由物业使用人交纳物业费。
12、符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持（ACD）。
A、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
B、物业服务企业将物业服务区域内的部分物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
C、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款；
D、前期物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
13、物业服务合同的权利义务终止后，下列哪些事项人民法院应予支持（ABCD）
A、业委会请求物业服务企业退出物业服务区域；
B、业委会请求物业服务企业移交物业服务用房和相关设施；
C、业委会请求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料；
D、业委会请求物业服务企业移交由其代管的专项维修资金。
14、物权法第六章所称的业主是指（ACD）
A、依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；
B、依法租用建筑物专有部分的人；
C 、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人；
D、根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。
15、建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分（ABD）
A、具有构造上的独立性；B具有利用上的独立性；
C、具有使用上的共有性；D能够登记成为特定业主所有权的客体。
16、除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分（ABC）
A、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
B、其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等；
C、建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权；
D、业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地。
17、下列哪些事项应由业主共同决定（ABCD）
A、改变共有部分的用途；
B、利用共有部分从事经营性活动；
C、处分共有部分；
D、业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
18、专有部分面积如何计算（ABD）
A、按照不动产登记簿记载的面积计算；
B、尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；
C、尚未进行物权登记的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
D、尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
19、第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求下列哪些事项，人民法院应予支持。（ABCD）
A、排除妨害；B、消除危险；C、恢复原状；D、赔偿损失
20、业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持（ABCD）
A、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
B、管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
C、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
D、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。
21、国家提倡业主通过（ABC）的市场竞争机制选择物业服务企业。
A、公开；B、公平；C、公正；D、合理
22、国家鼓励采用（AC），依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
A、新技术; B、新知识； C、新方法 ;D、新成果
23、业主在物业管理活动中，享有下列权力：（ABCD）
A、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
B、监督业主委员会的工作；
C、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
D、监督专项维修资金的管理和使用。
24、业主在物业管理活动中应履行下列义务：（ BCD ）
A、参加业主大会会议，行使投票权；B、遵守管理规约、业主大会议事规则；
C、按照国家有关规定交纳专项维修资金；D、按时交纳物业服务费用。
25、物业管理区域的划分应当考虑物业的（ABC）等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
A、共用设施设备；B、建筑物规模；C、社区建设；D、市政公用设施
26、下列事项由业主共同决定：（ ABCDE ）
A、制定和修改业主大会议事规则；
B、制定和修改管理规约；
C、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
D、选聘和解聘物业服务企业；
E、筹集和使用专项维修资金；
F、监督管理规约的实施。
27、业主大会会议分为（AC）会议。
A、定期；B、不定期；C、临时；D、随时
28、业主大会会议可以采用（ A ）的形式，也可以采用（ C ）的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
A、集体讨论；B、分组讨论；C、书面征求意见；D、小会讨论
29、业主大会决定（ DE）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
A、制定和修改业主大会议事规则和管理规约 ；B、选举业委会或者更换业委会成员
C、选聘和解聘物业服务企业 ；D、筹集和使用专项维修资金；
E、改建、重建建筑物及其附属设施 ； F、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
30、业主大会决定（ ABCF ）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
A、制定和修改业主大会议事规则和管理规约；B、选举业委会或者更换业委会成员；
C、选聘和解聘物业服务企业 ；D、筹集和使用专项维修资金；
E、改建、重建建筑物及其附属设施 ；F、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
31、业主委员会履行下列职责：（ ACD ）
A、召集业主大会，报告物业管理的实施情况；
B、选聘和解聘物业服务企业；
C、与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
D、监督管理规约的实施。
32、管理规约应当对有关（ABCD）等事项依法作出约定。
A、物业的使用、维护、管理 ； B、业主的共同利益；
C、业主应当履行的义务 ；D、违反管理规约应当承担的责任。
33、业主大会议事规则应当就业主大会的（ABD）等事项作出约定。
A、议事方式；B、表决程序；
C、业主投票权确定办法；D、业主委员会的组成和成员任期。
34、建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对（ABCD）等事项依法作出约定。
A、有关物业的使用、维护、管理 ；B、业主的共同利益；
C、业主应当履行的义务 ；D、违反临时管理规约应当承担的责任。
35、（ A ）与（ B ）签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
A、建设单位；B、物业买受人
36、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（ABCD）
A、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
B、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
C、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
D、物业管理所必需的其他资料。
37、物业服务合同应当对（ DABC ）等内容进行约定。
A、服务质量； B、服务费用；C、物业管理用房；D、物业管理事项
38、物业服务收费应当遵循（ AB ）原则
A、合理、公开；B、费用与服务水平相适应；C、区别不同物业的性质和特点
39、利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关（ ABD ）的同意后，按照规定办理有关手续。
A、相关业主；B、业主大会；C、业主委员会；D、物业服务企业
40、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关方同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当（ AB ）
A、主要用于补充专项维修资金 ；B、也可以按照业主大会的决定使用；
C、和效益创造人分成；D、物业服务企业也应分得利益
41、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；（ A ）或者（ C ），经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
A、投标人少于3个；B、投标人少于5个；C、住宅规模较小的；D、住宅规模较大的
42、下列关于物业管理企业的论述中，正确的是（ACD ） 。
A、物业管理企业是独立的企业法人；
B、物业管理企业具有完全的私人性质；
C物业管理企业是有专门资质的企业；
D.物业管理企业是属于服务性企业；
E、物业管理企业提供的服务属于公共服务，因而不是有偿的。
43、一个物业管理企业申报二级资质，下列哪些条件没有达到二级资质的要求（ABC）。
A.、管理了三个多层住宅小区，面积分别为40万、30万、40万平方米；
B、物业管理专业人员22名，其中中级以上职称的8人；
C、尚未建立企业信用档案系统；
D、注册资本为400万人民币；
E、物业管理专业人员均有相应的职业资格证书
44、直线制的主要特点包括（BD）
A、政策制定和行政管理分开；
B、要求领导者通晓各种专业知识；
C、具有各种职能部门；
D、领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明；
E、容易引起多头领导
45、物业管理企业常见的模式有（ABCD）
A、房地产建设单位的附属子公司；B 物业管理集团公司；C 独立的物业管理企业；
D、 房地产建设单位的附属部门；E项目公司
46、物业管理企业具有以下特征：（ACD ）。
A、是独立的企业法人；B、是独立的企业法人，也可以是分公司或子公司；
C、服务性企业；D、具有一定的公共管理性质的职能
47、按照股东出资形式，物业管理企业可以分为（ACD）。
A、物业管理有限责任公司；B、物业管理无限责任公司；C、物业管理股份责任公司；
D、股份合作型物业管理企业；E、房地产建设单位的附属部门
48、二级物业管理企业资质证书由（BD）颁发和管理。
A、国务院建设主管部门；B、省，自治区人民政府建设主管部门；
C、省，自治区人民政府房地产主管部门；D、直辖市人民政府房地产主管部门
E、设区的市级人民政府房地产主管部门
49、三级物业管理企业资质证书由（DE）颁发和管理。
A、国务院建设主管部门；B、省，自治区人民政府建设主管部门；
C、省，自治区人民政府房地产主管部门；D、直辖市人民政府房地产主管部门；
E、设区的市级人民政府房地产主管部门
50、新设立的物业管理企业在申请资质时，除应提供营业执照，企业章程，验资证明之外，还要持（ACD）向当地房地产主管部门申报。
A、企业法定代表人的身份证明；B、企业总经理的身份证明；
C、物业管理专业人员的执业资格证书和劳动合同；
D、管理和技术人员的职称证书和劳动合同；E、物业服务合同
51、物业管理企业的组织形式有（ABC）等。
A. 直线制；B、直线职能制；C. 事业部制、D、事业部职能制、E、矩阵制
52、物业管理招标的主体一般是（ABD）。
A、物业建设单位；B、业主大会；C、业主委员会；
D、物业所有权人；E、物业管理企业
53、物业管理招标的方式主要有（AB）。
A、公开招标；B、邀请招标；C、特定招标；D、竞投招标
54、物业管理招标中确定的管理方式有（ACD）。
A、全方位服务型；B、半方位服务型；C、顾问服务型；D、合资合作方式
55、物业管理招标投标的法律依据主要有（ABCE）。
A、《中华人民共和国招标投标法》；B、《物业管理条例》；C、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》；D、《物业管理招标投标管理暂行办法》；E、各地方的相关法规政策规定
56、物业管理招标投标的基本原则是（BCDE）原则。
A、平等；B、公平；C、公正；D、公开；E、诚实信用
57、以下可以作为招标主体的有（ACD） 。
A、房屋尚未出售的某小区的开发公司；
B、同某个物业业主签订了长期租赁（18年）合同的物业使用人；
C、单一业主；D、国有资产管理委员会；E、一个小区的部分业主
58、下列关于评标的表述中，正确的是（AB） 。
A、评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法；
B、评标委员会经过评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标；
C、经过评审，评标委员会可以推荐3-5名有排序的中标候选人；
D、评标委员会至少推荐1名中标候选人；
E.、评标应该在严格保密的情况下进行，因而，在评标开始之后，评标委员会不能再要求投标人对自己投标文件的内容做出说明。
59、以下可以参与物业管理投标的专业管理公司的投标人有（ACDE）。
A、电梯维修公司；B、物业管理企业；C、楼宇设备专业公司；
D、清洁卫生专业公司；E、园林绿化专业公司
60、邀请招标的主要特点是（A D）。
A、招标人不使用公开的公告方式；B、不具有任何公开性；
C、招标人以公开的方式邀请所有符合条件的法人组织参与投标；
D、没有资格预审程序；E、应该在公共媒体上发布招标公告
61、投标文件又称标书，其组成部分一般包括（ABCE）。
A、物业管理方案 ；B、投标函、投标报价表；C、资格证明文件；
D、资格预审申请书；E.招标文件要求提供的其他材料
62、合同成立的要件包括（ACDE）。
A、当事人必须具备缔约能力；B、当事人必须超过18岁；C、当事人的真实意思表示 D、合同的内容合法；E、合同的形式合法
63、关于签订前期物业服务合同应该注意的事项，下列表述正确的是（ACD）。
A.合同中无需就业主自有物业专用部分的承接验收进行约定；
B、一旦有业主入住，物业服务费用应该完全由业主承担；
C、业主支付的费用部分，应该在物业销售前予以明示；
D、前期物业管理合同的期限具有不确定性；
E、物业管理企业不可以通过提前解除合同或者要求补偿的方式规避风险
64、业主公约对如下哪些主体具有约束力（ACE）。
A、业主 ；B、业主大会；C、物业管理企业；D、物业抵押权人；E、物业使用人
65、下列行为中，属于要约行为的是（AB）。
A、投标；B.悬赏广告；C、标价；D、招标公告 ；E、招聘广告
66、以下属于书面合同的有（BCD）。
A、当事人通过电话以及第三人从中撮合、转达意思达成一致的表示；
B、前期物业服务合同 ；C、常规物业服务合同；
D、通过电子数据交换以及电子邮件等通信工具或形式达成的协议；
E、某人把车子开进一个收费停车场门口，管理人员打开挡杆让其进入。
67、物业服务合同终止的情形包括（BCDE ）。
A、物业管理企业变更注册地址、法定代表人、名称；
B、物业管理企业如果被宣告破产，应按照国家规定进行破产清算，物业管理合同自然无法继续履行；
C、因不可抗力致使物业服务无法履行的，物业服务合同将自然终止；
D、物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的；
E、物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的。
68、合同要约的构成要件包括（ABC）。
A、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图；
B、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定；
C、要约必须传达到受要约人才能生效；
D、要约必须采用书面形式才有意义、
E、所有的订约提议都可以构成要约
69、车主将车开到停车场进口处，停车场管理员将停车闸打开允许车辆入内后，车辆停放合同即成立，这属于（CD）
A、口头合同；B、书面合同；C、事实合同；D、默示合同
70、《物业管理条例》规定（BD）
A、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同不包括前期物业服务合同约定的内容；
B、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容；
C、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同可以包括前期物业服务合同约定的内容；
D、建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
71、前期物业服务合同涉及（ACDE）
A、政府物业管理主管部门；B、法院；C、建设单位；D、物业管理企业；E、业主
72、前期物业服务合同的主要内容除合同当事人、物业的基本情况、服务费用、服务内容和质量外还包括（A B CD）
A、物业的经营与管理；B、承接查验和使用维护；C、专项维修基金；D、违约责任；E、业主大会的成立
73、前期物业服务合同当事人中一般是法人组织包括（BC）
A、业主委员会；B、建设单位；C、物业管理企业；
D、物业协会；E、物业管理主管部门
74、前期物业服务合同中基本情况包括（DE）
A、收费标准；B、公共秩序维护；C、收入分配办法；D、坐落位置；E、建筑面积
75、前期物业管理服务应达到（A B）质量标准
A、法定；B、约定；C、合理；D、必要
76、签订前期物业管理合同中收费约定的方式一般有（CD）
A、计时制；B、计件制；C、包干制；D、酬金制；E、年薪制
77、前期物业管理服务合同应注意的事项包括（CDE）
A、物业的承接验收；B、物业服务的费用；
C、合同的解除；D、合同的终止；E、合同的撤销
78、物业承接验收中无需在前期物业服务合同中约定的（AC）
A、物业共用部位；B、共用设备的承接验收内容；
C、业主自有物业专有部分；D、共用设备的验收标准、责任
79、前期物业合同具有（AC）
A、不确定性；B、确定性；C、时间性；D、不可变性
80、前期物业合同规避风险的方式包括（BCD）
A、撤销合同；B、解除合同；C、中止合同；D、要求补偿；E、转让合同
81、《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出明确规定（ABC）
A、业主大会成立；B、业主委员会选举必须符合法定程序；
C、物业管理企业必须具备相应的资质证书；
D、建设单位必须具备相应的资质证书；E、业主委员会主任产生并经过批准
82、物业管理服务是（CD）
A、公益性质；B、无偿性质；C、有偿性质；D、约定性质
83、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别是（A BD）
A、合同的内容不同；B、订立合同的当事人不同；
C、合同的主管机关不同；D、合同期限不同；E、合同审批程序不同
84、签订物业服务合同应注意的事项包括（DE）
A、明确业主委员会的权利义务；B、明确物业管理企业的权利义务；
C、对违约责任和免责条款的约定；D、主要条款宜粗不宜细；
E、明确违约责任的界定及正以解决方式
85、除了物业正常使用期所需要的常规服务内容以外，前期物业管理所提供的服务还包括
（ADE）。
A、业主入住；B、维修基金的管理；C、绿化和环境卫生的管理；
D、新建物业的共用部位、共用设施的查验工作；
E、物业管理项目机构的前期沟通协调
86、以下关于早期介入的说法中，正确的有（ABC）。
A、早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择；
B、早期介入是建设单位开发建设物业阶段引入的物业管理专业技术支持；
C、早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费；
D、早期介入是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务；
E、早期介入是指新建物业竣工后，建设单位根据需要所引入的物业管理活动。
87、为了做到管理资源的完善与优化，具体的内容包括（ACE）。
A.、管理用房到位；B、有合格的小区经理；C、物资配备到位； D、已经形成成熟的外包制度；E、 物业管理人员到位
88、在可行性研究阶段，早期介入的主要内容有（ACD ）。
A.、根据物业建设及目标客户确定物业管理模式；
B、拟定各项费用的收费标准及收费办法；
C、根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；
D、设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案；
E、物业承接查验。
89、物业管理涉及的单位部门较多，直接涉及的单位部门包括：（ABCD）
A、政府行政主管部门；B社区居委会；C 、开发建设单位； D、 业主、业主大会；
E、保安公司
90、早期介入与前期物业管理不同表现在（ABDE）
A、早期介入是对物业项目引入专业技术支持；
B、前期物业管理是对物业项目实施物业管理服务；
C、早期介入服务对象是物业管理企业；
D、早期介入服务对象是建设单位；
E、前期物业管理服务对象是全体业主
91、早期介入的作用包括（ABCDE）
A、优化设计；B、有助于提高工程质量；C、有利于了解物业情况；
D、为前期物业管理作充分准备；E、有助于提高建设单位的开发效益
92、高水平物业管理企业早期介入可带来（ABCD）
A、促进物业销售；B、建设单位提升自身品牌；C、促进社会效益；
D、促进经济效益；E、物业管理费用增加
93、前期物业管理管理资源需调整，具体内容包括（BCD）
A、管理资金到位；B、管理用房到位；C、物质配备到位；
D、物业管理人员到位；E、管理机构到位
94、工程质量保修分为（BC）
A、物业管理企业承接管理物业专有区域；
B、物业管理企业承接物业共有区域及共用设施部分；
C、业主从建设单位购买的产权专有部分；
D、业主从建设单位购买的产权共用部分；
E、物业管理企业承接的物业专有设施设备
95、业主专有部分质量问题由业主向（CD）反映
A、政府主管部门；B、业主委员会；C、建设单位；D、物业管理企业；E、业主大会
96、前期物业管理的特点（ABCE）
A、是后期常规管理的基础；B、在时间和管理上是一个过渡时期；
C、有一个自然磨合和处理过程；D、经营盈利；E、管理服务的波动性和不稳定性
97、物业的承接查验分为（ABC）
A、新建物业承接查验；B、物业管理机构终止时的承接查验；
C、物业管理机构更迭时的承接查验；D、物业拆迁时的承接查验；
E、业主大会决定由专业机构的承接查验
98、物业承接查验准备工作包括（ABCD）
A、人员准备；B、计划准备；C、资料准备；D、设备、工具准备；E、资金准备
99、承接查验的常用记录表格有（CDE）
A、《物业承接查验工作流程》；B、《物业查验的内容及方法》
C、《工作联络登记表》；D、《物业承接查验记录表》；E、《物业工程质量问题统计表》
100、物业查验的主要内容有（BCDE）
A、物业专用部位；B、物业共用部位；C、物业资料；
D、共用设施设备；E、园林绿化工程
101、物业资料中应包括（BCD）
A、竣工总平面图；B、验收资料；C、技术资料；D、说明文件；E、相关法律、法规
102、物业共用部位主要内容包括（CDE）
A、围墙、道路；B、园林建筑；C、主体结构及外墙、屋面；
D、公共卫生间、阳台、走廊、楼道；E、共用部位楼面、地面、内墙
103、园林绿化工程分为（ABCDE）
A、园林设计；B、园林维护；C、园林植物；D、园林投资；E、园林建筑
104、物业承接查验的具体方法有（ABCD）查验
A、观感；B、使用；C、检测；D、试验；E、对比
105、发生物业工程质量问题的原因主要有（ABCD）
A、设计方案不合理；B、施工单位不按规范施工；C、建材质量不合格；
D、自然灾害；E、承接查验方法不当
106、承接查验中收集整理存在问题包括（BCDE）
A、收集所有的技术资料；B、收集所有的《物业查验记录表》
C、对应收集的资料分类整理登记造表；D、交建设单位确认；E、提出整改意见
107、从发生原因和处理责任看，工程质量可分为（ABC）
A、施工单位引起；B、规划设计不同；C、业主使用不当；
D、气候、环境造成；E、国家标准变动
108、物业管理机构更迭时符合承接查验条件是（BC）
A、产权单位或业主大会已与原有物业企业就解除合同达成意向；
B、产权单位或业主大会已与原有物业企业完全解除了合同；
C、产权单位或业主大会已同新的物业管理企业签订了合同；
D、原有物业企业与新的物业企业就更迭签了合同
109、物业管理机构更迭的准备工作包括（BCD）
A、更迭已获政府管理机构批准；B、符合承接查验条件；
C、成立物业承接查验小组；D、准备资料和工具；E、通知建设单位到场
110、物业查验的内容有以下几个方面（BCD）
A、业主使用状况；B、物业资料情况；C、物业共用部位、共用设施及管理现状；
D、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况；E、与公用事业单位的合同等
111、物业查验内容中属其他内容的是（CDE）
A、室外道路；B、各类押金；C、产权属全体业主所有的设备；
D、与市政管理单位的协议；E、物业用房
112、物业管理工作移交分为（ABD ）
A、由建设单位将新建物业移交给物业管理企业；
B、业主大会选聘新的物业管理企业订立合同后，由业主大会将物业移交给物业管理企业；
C、由原有的物业管理企业将物业移交给新的物业管理企业；
D、物业管理企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务时由物业管理企业向上述单位移交物业；
E、由建设单位将新建物业移交给物业产权单位
113、新建物业移交双方为（ABC）
A、产权资料；B、设备资料；C、说明资料；D、业主资料；E、财务资料
114、新建物业移交对象包括（ABE）
A、物业共用部位；B、共用设施设备；C、业主名单；
D、相关清单；E、物业管理用房
115、物业管理机构更迭时移交内容包括（ABC）
A、物业资料；B、物业共用部位及共用设施设备管理工作的交接
C、人、财、物的移交；D、物业管理机构的资料；E、业主大会的决议
116、业主资料包括（AB）
A、业主产权资料；B、业主管理资料；
C、业主入住资料；D、业主房屋装修资料；E、业主财务资料
117、物业共用部位及设备移交时对停车场、会所需要（ABCD）的移交单位应协助办理变
更手续
A、经营执照；B、经营许可证；C、税务登记证；D、资质；E、法定代表人
118、人、财、物移交时，财务的主要内容除了物业服务费、维修资金、业主押金还包括（ABCD ）
A、停车费；B、欠收款项；C、应付款项；D、水电费；E、债务
119、在办理物业交接手续时应注意（ABCD）方面
A、对物业及共用设施现状作出评价；B、各类资产和费用应办理移交；
C、确认原有物业企业退出或留下人员名单；D、提出遗留问题的解决方案；
E、确认新进入物业管理的人员名单
120、物业更迭时应注意事项包括（BCDE）
A、明确交接的负责人；B、明确交接主体和次序；C、各项费用和资产的移交；
D、明确保修项目、保修单位及联系方式；E、对遗漏问题作出相关安排
121、入住的内容包括（A B）。
A、物业验收及其相关手续的办理；B、物业管理有关业务的办理；
C、装修许可证的取得；D、公用部位的承接查验；E、共用设施的承接查验
122、装饰装修时间一般包括（BCE）。
A、装饰装修的批准时间；B、 特殊装饰时间；C、一般装饰装修时间 D、装饰装修间隔时间；E、装饰装修期
123、以下各个选项中，属于物业装饰装修流程的是（ABC）。
A、备齐资料；B、登记；C、办理开工手续；
D、签订物业管理服务协议；E、装修垃圾的清运
124、物业装饰装修申报存在下列行为的物业管理单位不予登记（ACE）。
A、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的；
B、擅自改变室内墙壁颜色的；
C、未经城市规划行政主管部门批准拆除非承重外墙的；
D、在室内非承重墙壁上安装较大的壁橱的；
E、未经供暖气管理单位批准拆改供暖管道和设施的
125、《物业装饰装修管理协议》中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括（AD）。
A、装饰装修管理服务费；B、登记费；C、验收费；D、垃圾清运费；E、垃圾管理费
126、物业装饰装修管理包括以下内容（ABCD）
A、物业装饰装修范围管理；B、物业装饰装修时间管理；
C、遵循物业装饰管理的要求；D、做好物业装饰装修现场管理；
E、按照公司规定向装修人收取装修管理费用
127、按房屋的建筑结构类型和材料可以把房屋分为（ABE）。
A、砖木结构 ；B、混合结构；C、筒体结构；D、大空间结构；E、钢筋混凝土结构
128、房屋及其设施设备维修养护计划的组织实施过程中，要注意控制的因素是（BCD）。
A、人员；B、质量；C、进度；D、成本；E、材料
129、排水系统可分为（ACD）。
A、污水系统 ；B、中水系统；C、雨水系统；D、工业废水系统；E、热水系统
130、以下属于组成房屋的结构部分的有（ABCD）。
A、承重构件；B、基础；C、屋面；D、楼地面；E、顶棚
131、房屋完损等级是根据（ACD）等组成部件的完好和损坏程度划分的。
A、结构；B.外立面；C、装修；D、设备；E、绿化
132、给水系统包括（ABDE）。
A、生活给水系统 ；B.消防给水系统；C、雨水；D、中水系统；E、热水系统
133、清洁卫生服务管理可以采用的方法是（AB）。
A、自行作业 ；B.、外包管理；C、代理管理；D、顾问管理；E、督察式管理
134、物业管理单位绿化管理的工作内容除了日常绿化护养管理工作以外，还包括（ABCD）。
A、绿化有偿服务；B、翻新管理；C、花木种植；D、环境布置；E、绿化人员培训
135、鼠害的防治的主要方法有（ACDE）。
A、防鼠 ；B、挖巢；C、器械灭鼠；D、生物灭鼠；E、化学灭鼠
136、以下各个选项中，属于灭蝇的基本方法的是（CDE）。
A、防蝇 ；B、机械灭蝇；C、诱杀；D、药杀；E、环境治理
137、白蚁的防治方法有（CDE）
A、堵眼法；B、机械灭蚁；C、诱杀法；D、药杀法；E、生物防治法
138、四害是指（ABCD）
A、鼠；B、蝇；C、蟑；D、蚊子；E、白蚁
139、公共秩序管理主要包含三个方面的内容，分别为（CDE）。
A、小区业主资料的管理服务；B、小区绿化和清洁的管理服务；
C、公共安全防范管理服务；D、消防管理服务；E、车辆停放管理服务
140、安全防范工作的检查方法包括（ABCE）。
A、日检 ；B、月检；C、周检；D、年检；E、督察
141、在消防安全检查的组织形式上，可以采取（ADE）。
A、日常检查和重点检查相结合；B、主动检查与被动检查相结合；
C、人力检查与机械检查相结合；D、全面检查与抽样检查相结合；
E、结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么样的方法
142、物业管理区域内公共安全防范管理服务的内容包括（ABCD）。
A、出入管理；B、安防系统的使用、维护和管理；C、施工现场的管理；
D、配合政府开展社区管理；E、公共区域的清洁管理
143、下列关于车辆停放要注意事项的论述中，正确的是（ABC）。
A、交通标示和免责告示应当明显；
B、要明确区分是有偿停放还是无偿停放；
C、要明确是车位租用关系还是保管关系；
D、经过业主大会的许可，可以将消防通道划为车位；
E、物业管理企业有权将消防通道临时性地划为车位
144、前期物业管理合同订立时的风险主要表现为（CE）。
A、业主入住时不认同前期物业管理合同，从而引发与物业管理企业的纠纷；
B、业主由于某种原因少交或者拒缴物业管理费；
C、建设单位将应该由自己承担的风险转嫁给物业管理企业；
D业主的违规装修对共同部位造成了损坏，增加了物业运行成本；
E、为了取得项目管理权，物业管理企业盲目压低前期物业管理费用
145、紧急事件的特征包括（ABE）。
A、物业管理服务活动过程中突然发生；
B、可能对服务对象产生危害；
C、一定会造成人员伤亡；
D、有些需要立即处理，有些则不一定；
E、需要立即处理
146、当高空坠物发生时，物业管理企业应该（BDE）。
A、立即报警；
B、有关管理人员要马上赶往现场；
C、如果有伤员，应当在找到坠物来源后，责令相关人员将其送至医院；
D、协调受损人与责任人协商处理事故；
E、事后应通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德
147、下列各个选项中，属于物业管理日常运作过程中存在风险的是（ABD）。
A、替公共事业费代收代缴存在的风险；
B、物业项目外包存在的风险；
C、违规装修带来的风险；
D、公共媒体在宣传报道中存在的风险；
E、法律概念不清导致的风险
148、处理紧急事件的要求包括（ADE）。
A、企业应尽可能控制事态的恶化和蔓延；
B、在态度上可适当消极；
C、不管事件如何变化，要严格遵守原定的预防措施或应对方案；
D、避免出现“多头领导”；
E、应以不造成新的损失为前提
149、物业管理风险的内容包括（ABD）
A、早期介入的风险； B、前期物业管理的风险；C、紧急事件的风险；
D、日常物业管理的风险；E、意外风险
150、物业管理的风险类型包括（ACD）。
A、早期介入风险；B、装修管理风险；C、前期物业管理风险；
D、日常管理风险；E、项目承揽风险
151、前期物业管理的风险包括（ABD）。
A、合同期限的风险；B、合同订立的风险；C、合同续签的风险；
D、合同执行的风险；E、合同修订的风险
152、物业管理运作过程中的风险包括（ABCD）。
A、管理费收缴风险；B、公用事业费代收代缴风险；
C、管理项目外包风险；D、雇主责任风险；C、装修管理费收缴风险
153、物业管理活动相关主体间的关系，主要包括（ABCE）。
A、与业主的关系 ；B、与物业建设单位的关系；
C、与公用事业及专业公司的关系；D、与相邻物业使用人的关系；
E、与政府主管部门及街道和居委会的关系
154、处理紧急事件应当做到（ABCD）。
A、防止事态恶化；B、不可回避矛盾；C、灵活处理危机；
D、统一现场指挥；E、避免舆论监督
155、处理紧急事件的事先准备工作包括（ABD）。
A、成立紧急事件处理小组；B. 制定紧急事件备选方案；C、确定处理小组具体人选； D、制定紧急事件沟通计划；E、妥善做好善后处理
156、物业企业的财务管理的内容包括（BCDE）。
A、物业管理费的制定；B、营业收入管理；C、成本和费用管理；
D、利润管理；E、专项维修资金的管理
157、主营业务收入包括（ABE）。
A、物业管理收入 ；B、物业经营收入；C、房屋中介代销手续费收入；
D、补贴收入；E、物业大修收入
158、物业管理企业的利润包括（ACDE）。
A、营业利润；B、无形资产转让收入；C、投资净收益；
D、营业外收支净额；E、补贴收入
159、服务收入的编制方式通常是依据（CD）。
A、小区业主人数；B、小区业主人数或使用人人数；C、收费标准； D、可收费的管理面积；E、各种附加条款
160、专项维修资金的来源包括（ABDE）。
A、物业管理服务费结转的费用 ；B、业主大会中决定分摊的费用；
C、业主自有物业的部分收益；D、业主共有物业的收益；E、社会捐赠
161、以下关于包干制方式约定的物业服务费用的说法中，正确的有（CD）。
A、应当定期公布物业费用的使用情况；
B、对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润是固定的；
C 、对业主而言，物业服务费是固定的；
D、 由利于挖掘物业管理企业的潜力；
E 、业主无权对物业管理服务是否符合标准进行监督
162、沟通的方法包括（BCDE）。
A、观察；B、倾听；C、提问；D、表示同情；E、解决问题
163、物业管理投诉的处理方法包括（ABCD）。
A、耐心倾听，不与争辨；B、详细记录，确认投诉；
C、真诚对待，冷静处理；D、及时处理，注重质量；E、判断性质，批评教育
164、如果接到客户的投诉，管理人员的答复可以是（ABE）。
A、感谢您提出宝贵的建议，我们在今后的工作中一定加以改进；
B、很抱歉，您提出的问题不是我们能够解决的，超出了我们的职责范围；
C、请您改天再来，我们领导不在，我又不能给您解决；
D、来我马上反映，有了结果我们马上回馈给领导回您；
E、如果我们公司不能解决，我们会将您的意见反映到政府相关部门。
165、客户沟通的管理应建立（CD）制度，引进先进技术和手段，加强客户管理
A、大业主管理系统；B、业主的分化工作；
C、定期与客户主动沟通；D、跟踪分析和会审；E、加强公关
166、在客户管理中，对客户沟通的（ABC）应记录归档
A、事由；B、过程；C、.结果；D、细节；E、方法
167、市和区、县房屋行政管理部门履行的职责包括（ABCD）。
A、物业服务企业和从业人员的监督管理；
B、专项维修资金归集、使用的指导和监督；
C、物业使用和维护的监督管理；
D、物业管理方面的其他监督管理职责
168、业主大会筹备组应当做好的筹备工作包括（ABC）。
A、确认并公示业主身份；B、草拟管理规约；
C、确定首次业主大会会议表决规则；D、物业管理所必需的其他资料
169、建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向房管办事处提交的资料包含（ABCD）。
A、竣工总平面图；B、物业质量保修文件；
C、物业使用说明文件；D、物业管理所必需的其他资料
170、自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定（ABC）。
A、选聘、解聘物业服务企业；
B、除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；
C、其他重大事项。
D、召开业主大会
171、选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、管理实绩要求、物业服务内容和（ABC）等内容。
A、收费标准；B、物业服务合同期限；C、选聘方式； D、管理模式
172、归业主共有的配套设施设备包括（ABCD）。
A、物业管理用房；B、门卫房；C、非机动车库；D、共有绿化
173、物业服务合同可以约定的服务事项包括（ABCD ）。
A、共有绿化的维护；B、共有区域的保洁；
C、车辆的停放管理；D、物业档案资料的保管
174、物业服务企业提供物业服务，应当遵守（ABCD）规定。
A、符合国家和本身规定的技术标准、规范；
B、及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
C、定期听许业主的意见和建议；
D、配合居委会、村民委员会做好社区管理相关工作
175、物业服务企业应当建立和保存的档案包含（ABCD）。
A、小区共有部分经营管理档案；
B、水箱清洗记录；
C、住宅装饰装修管理资料；
D、业主清册
176、业主小组应当履行（ABCD ）职责。
A、推选业主代表出席业主大会会议；
B、决定本小组范围内住宅共用部位；
C、决定共用设施设备的维修、更新、改造和养护；
D、决定本小组范围内的其他事项
177、业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关（ABC）等档案资料移交给物业所在地房管办事处保管。
A、财务凭证；B、业主清册；C、会议纪要；D、竣工图
178、市房屋行政管理部门应当根据物业服务（ ABC ）等情况，建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。
A、合同履行； B、投诉处理 C、日常检查 D、房屋维修
179、物业服务收费应当遵循（ ACD ）的原则。
A、合理；B、公正；C、公开；D、质价相符
180、筹备组由业主代表，建设单位代表，（ ABCD ）组成。
A、乡、镇人民政府或者街道办事处代表；B、房管办事处代表；
C、物业所在地居民委员会；D、村民居委会代表
181、召开业主大会会议，业主委员会应当事先将会议（ABCD ）书面通知所在地房管办事处。
A、地点；B、议题；C、议程；D、时间
182、因物业管理区域（ABC） 致使业主委员会无法存续的，业主委员会应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理注销备案手续。
A、调整；B、房屋灭失；C、其他原因； D、自然灾害
183、业主大会除了履行有关法律法规所规定的职责之外，还可以决定业主委员会的（AB ）。
A、工作经费；B、撤销业主小组不适当的决定；C、工作计划；D、工作方案
184、区县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，（ACD）辖区内物业管理各项工作。
A、部署；B、计划；C、推进；D、协调
185、建设单位提出成立业主大会的书面报告所需要提供（ABCD）等资料。
A、物业管理区域核定意见；B、业主清册；
C、物业建筑面积；D、已筹集的专项维修资金清册
186、下列关于物业服务费用，由建设单位承担的有：（AC）
A、前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用；
B、业主转让物业时，未结清物业服务费；
C、房屋销售合同未约定的；
D、按照房屋销售合同约定，出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用。
187、利用物业共用部分获取的收益，该收益应当：（ABCD）
A、归共同拥有该物业的业主所有；
B、主要补充专项维修资金；
C、按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费
D、按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要；
188、下列对自行管理物业描述正确的有：（AD）
A、经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业；
B、电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，不
需要委托专业机构进行维修和养护；
C、业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每半年公布一次自行管理账目；
D、业主自行管理物业的具体范围和实施办法由市人民政府另行制定。
189、下列说法正确的有：（ABCD）
A、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；
B、建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议；
C、建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位；
D、物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。
190、物业保修金监管原则是：（ABCD）
A、统一交存；B、资金归属不变；C、专款专用；D、政府监管的原则
191、业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。损害公共利益及他人利益的禁止行为有：（ABCD）
A、损坏房屋承重结构；
B、违法搭建建筑物、构筑物；
C、存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
D、擅自改建、占用物业共用部分
192、业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。损害公共利益及他人利益的禁止行为有：（ABCD）
A、损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
B、破坏房屋外貌；
C、排放有毒、有害物质；
D、发出超过规定标准的噪声
193、下列对业主、使用人装饰装修房屋描述正确的有：（AD）
A、业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约；
B、业主、使用人装饰装修房屋的，应当同时告知物业服务企业；
C、建设单位应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人；
D、在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。
194、下列说法正确的有：（AD）
A、未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。
B、补建或者再次筹集专项维修资金应当采用一次性交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收；
C、业主大会可以决定由业主分期交纳；
D、业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供交纳专项维修资金的相关凭证。
195、专项维修资金应当存入（ABD），受委托的物业服务企业每半年至少公布一次专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主的监督。
A、银行专户；B、按幢立账；C、按户立账；D、按户核算
196、对于物业维修、更新、改造和养护的费用，下列说法正确的是：（ABCD）
A、专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；
B、部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
C、全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
D、物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。
197、发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告：（ABCD）
A、电梯、水泵故障影响正常使用的；
B、消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；
C、外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况；
D、严重影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。
198、下列关于违反管理规约的说法错误的有（BC）
A、业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任；
B、业主、使用人违反管理规约应当承担相应的刑事责任；
C、业主、使用人违反管理规约应当承担相应的赔偿责任；
D、对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示。
199、根据《上海市住宅物业管理规定》对物业服务企业聘用的物业服务项目经理的说法正确的是：（ABD）
A、物业服务项目经理必须取得相应的资格证书的；
B、未取得相应资格证书上岗的，由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正；
C、未取得相应资格证书上岗的，并可处五万元以上十万元以下的罚款；
D、未取得相应资格证书上岗的，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。
200、根据《上海市住宅物业管理规定》违法搭建建筑物、构筑物的，由（ABC）按照职责分工，责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款。
A、房屋行政管理部门；B、城管执法行政管理部门；
C、规划行政管理部门；D、建设单位
201、根据《上海市住宅物业管理规定》下列对违法搭建建筑物、构筑物的说法正确的有：（BCD）
A、由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令限期拆除，可处一万元以上五万元以下的罚款；
B、由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下的罚款；
C、当事人逾期未拆除的，房屋、城管执法或者规划行政管理部门可以申请区、县人民政府组织强制拆除；
D、对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，由房屋、城管执法或者规划行政管理部门按照职责分工，责令立即停止施工，可以暂扣施工工具、材料；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由当事人承担。
202、物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以（ABC），由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上一万元以下的罚款。
A、劝阻；B、制止；C、没有在规定时间内报告有关行政管理部门的；
D 、规定时间内报告有关行政管理部门的
203、当事人对房屋行政管理部门以及其他有关行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照（AB）的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。
A、《中华人民共和国行政复议法》；B、《中华人民共和国行政诉讼法》；
C、《上海市住宅物业管理规定》；D、《物权法》
204、房屋行政管理部门，乡、镇人民政府，街道办事处，房管办事处以及相关行政管理部门的工作人员违反《上海市住宅物业管理规定》，有下列那些行为的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分：（ABCD）
A、违法实施行政许可或者行政处罚的；
B、按照规定履行监督检查职责的；
C、发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；
D、其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。
205、市房屋行政管理部门应当制定：（ABCD）
A、临时管理规约、管理规约；B、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则；
C、业主委员会成员候选人产生办法、业主委员会选举办法；
D、物业服务合同等示范文本。
206、前期物业服务费用中应当在物业销售前予以明示或约定的费用部分是（AC）
A、建设单位支付的；B、物业公司支付的；C、业主支付的；D、政府支付的
第三部分 判断题（113题）：
1、已经购买并合法占有房屋的人可以认定为业主。 （ × ）
2、未经招投标而签订前期物业服务合同，业主有权请求法院认定该合同无效。 （ × ）
3、业主没有住已买下的房屋，也以少交管理费。 （ × ）
4、业主与物业管理公司之间为不平等的民事法律关系主体。 （ × ）
5、按照司法解释，业委会对小区的占用绿地违章搭建可以诉讼。 （ √ ）
6、业主发现房屋质量问题，可以拒交物业管理费。 （ × ）
7、物业管理条例是法律。 （ × ）
8、上海人防工程开发商是可以办理产证，并且可以出售。 （ √ ）
9、业主对业委会作出的决议有要求法院撤销的权利。 （ √ ）
10、“双多数”表决原则为小区的专有面积和业主人数都要过半。 （ √ ）
11、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院不予支持。 （ × ）
12、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 （ √ ）
13、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 （ √ ）
14、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。 （ √ ）
15、业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院不予支持。 （ × ）
16、规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 （ √ ）
17、建筑物总面积，即共有部分面积与专有部位面积的总和。 （ × ）
18、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 （ √ ）
19、建设单位或其他行为人擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。
（ √ ）
20、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，不应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。 （ × ）
21、业主可以委托代理人参加业主大会会议。 （ √ ）
22、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过。 （ × ）
23、经15%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 （ × ）
24、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 （ √ ）
25、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 （ √ ）
26、一个物业管理区域内可以由二家物业服务企业实施物业管理。 （ × ）
27、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业服务企业。 （ × ）
28、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （ √ ）
29、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 （ √ ）
30、业主大会会议可以采用书面征求意见的形式。 （ √ ）
31、业主大会的决定只对参加业主大会的业主具有约束力。 （ × ）
32、从事物业管理活动的企业可以不具备独立法人资格。 （ × ）
33、物业服务企业可以根据自身的需要改变物业管理用房的用途。 （ × ）
34、物业服务企业接受委托代收水电费、有线电视费的，可以向业主收取手续费等额外费用。（ × ）
35、业主委员会不得从事与物业管理无关的活动。 （ √ ）
36、前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同仍应履行。 （ × ）
37、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 （ × ）
38、同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 （ √ ）
39、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 （ √ ）
40、业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。 （ √ ）
41、业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。 （ √ ）
42、区、县房地产行政主管机关应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。（ × ）
43、建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应当向物业服务企业提交下列资料：
竣工验收资料；技术资料；保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。（ × ）
44、一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上并且首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 （ × ）
45、满足成立业主大会条件之一的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的房地行政主管部门提出成立业主大会的书面报告，并提供资料。 （ × ）
46、建设单位未及时书面报告的，业主可以向乡、镇人民政府或者街道办事处提出成立业主大会的书面要求。 （ √ ）
47、业主大会筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。 （ √ ）
48、业主委员会由业主大会会议选举产生，依法履行职责。业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。 （ √ ）
49、业主大会选聘物业服务企业的，必须通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标。（ × ）
50、建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之一配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。 （ × ）
51、物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前二个月书面告知业主委员会。 （ × ）
52、业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当督促其交纳；业主委员会可以依法向人民法院起诉。 （ × ）
53、经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业，电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。 （ √ ）
55、业主、使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应当予以配合。 （ √ ）
56、业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。 （ √ ）
57、物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止、处理。 （ × ）
58、物业服务企业应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。
（ × ）
59、建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当按照建设单位定价报价格主管部门的备案。 （ × ）
60、车辆在全体共用部分的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照价格主管部门的规定确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。 （ √ ）
61、业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证 。 （ √ ）
62、专项维修资金应当存入银行专户，按号立账、按户核算。 （ × ）
63、受委托的物业服务企业每一年至少公布一次专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主的监督。 （ × ）
64、业主大会尚未成立期间，需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论通过后，由物业服务企业组织实施。维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。 （ √ ）
65、只有一个业主的，或者业主人数虽多且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 （ √ ）
66、业主可以委托代理人参加业主大会会议。 （ √ ）
67、制定和修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 （ × ）
68、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 （ √ ）
69、业主大会、业主委员会作出的决定物业区域内全体业主必须遵照执行。 （ × ）
70、从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 （ √ ）
71、住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于5个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理企业。 （ × ）
72、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。 （ × ）
73、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 （ √ ）
74、对物业管理区域内违反有关治安，环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止或者依法处理，并及时向有关行政管理部门报告。 （ × ）
75、房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。 （ √ ）
76、业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 （ √ ）
77、筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次物业大会会议。 （ × ）
78、业主委员会的任期为三到六年。 （ × ）
79、业主大会会议分为定期会议和临时会议。 （ √ ）
80、业主委员会应当建立信息公开制度。 （ √ ）
81、房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。 （ √ ）
82、物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应当在相关物业管理区域内公告。（ √ ）
83、业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。 （ √ ）
84、业主委员会主任、副主任由业主大会选举产生。 （ × ）
85、经百分之三十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 （ × ）
86、物业管理用房可以自主变更位置。 （ × ）
87、物业管理企业是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。（ √ ）
88、根据总则第六条的规定，本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。 （ √ ）
89、业主对筹备组成员有异议的，由区县人民政府或者街道办事处协调解决。 （ × ）
90、物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会。 （ √ ）
91、建设单位在申请房屋预售许可前，应当参照市房屋行政管理部门制作的示范文本，制定临时管理规约和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件。 （ √ ）
92、选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。 （ √ ）
93、建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。 （ √ ）
94、业主委员会任期届满的六个月前，应当书面报告乡、镇人民政府或者街道办事处。（ × ）
95、出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。 （ √ ）
96、 物业服务企业承接物业时，应当对移交的房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验
收，并对相关资料进行核对接收。物业服务企业应当自承接验收之日起十日内签署验收确认书。 （ × ）
97、业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费
的，业主委员会应当督促其交纳；物业服务企业可以依法向人民法院起诉。 （ √ ）
98、业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，但不需要告知物业服务企业。 （ × ）
99、由业主自行管理物业的，电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。 （ √ ）
100、业主大会可以委托具有资质的中介机构对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理，根据委托财务管理合同开通专项维修资金账户，并应当向业主每季度公布一次自行管理账目。 （ √ ）
101、建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，不承担物业的保修责任。建设单
位委托物业服务企业维修的，不需要与物业服务企业另行签订委托协议。 （ × ）
102、建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足；保修期满后，物业保修金有余额的，不需要返还建设单位。 （ × ）
103、供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。 （ √ ）
104、建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准可自行定价。（ × ）
105、车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同；公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。 （ × ）
106、补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收；业主大会也可以决定由业主一次性交纳。 （ √ ）
107、专项维修资金使用实行工程审价。业主委员会任期届满后，委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。 （ × ）
108、业主、使用人违反管理规约应当承担相应的民事责任。对违反管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，相关业主可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。 （ × ）
109、物业服务企业聘用的物业服务项目经理未取得相应的资格证书的，由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期改正，并可处五万元以上二十万元以下的罚款。 （ √ ）
110、物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由区、县房屋行政管理部门责令改正，可处一千元以上五万元以下的罚款。 （ × ）
111、物业出售人未按《上海市住宅物业管理规定》交纳专项维修资金的，由房屋行政管理部门责令限期改正，可处应交专项维修资金数额一倍以下的罚款。 （ × ）
112、业主未按《上海市住宅物业管理规定》补建或者再次筹集专项维修资金的，由房屋行政管理部门责令限期改正。 （ √ ）
113、根据《上海市住宅物业管理规定》有关部分共用部分的含义，是指在构造上及利用上
具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。 （ × ）
第四部分 简答题（10题）：
1、业主的专有部分如何界定？
建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
2、专有权人的权利和义务？
专有权人的权利：
（1）占有、使用、收益、处分权；（2）救济权。（3）相邻权。
3、业主享有共有部分的范围？
（1）建筑区划内的道路；（2）建筑区划内的绿地；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。（4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。
建筑区划内的以下部分，也应当认定为共有部分：
（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；
（2）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
4、共有权人的权利和义务？
共有人的权利：
（1）使用权；（2）收益权；（3）对共有部分的维修改良权；（4）对共有部分的救济权。义务：
（1）不得改变共有部分用途；（2）不得分割共有部分；（3）分担维护费用。
5、成立业主大会及业主委员会的步骤有哪些？
（1）书面报告，要求成立业主大会及业委会；（2）确定业主大会及业委会小组成员；（3）发布关于组建业主大会筹备组的公示、公告；（4）筹备组织业主大会及业委会；（5）产生业委会成员候选人；（6）宣传并作好会务筹备工作；（7）召开业主大会；（8）报房地产行政主管部门备案。
6、什么是维修基金？维修基金的分摊原则？
维修基金，是指住宅物业的开发商、业主为了本物业区域内公共部位和公用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定保准的欠款至专项账户，并授权业主委员会同意管理和使用的基金。
分摊原则：
（1）专有部分维修所需费用，由拥有专有部分的业主承担，一般不使用维修基金；
（2）部分共用部分维修所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；
（3）全体共用部分维修所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共用承担。
7、业主临时规约定的性质及主要内容？
业主临时规约的实质是为了保护全体业主的合法权益，业主之间权利义务的约定。
其主要内容有：（1）物业基本情况：（2）物业的使用；（3）物业的维护修养；（4）业主的共同利益；（5）违约责任。
8、哪些事项需要业主共同决定？
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
9、建筑物区分所有权人的成员权是指什么？
是指建筑物区分所有权人基于专有部分与共有部分、专有权与共有权不可分离而形成的作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。
成员权的主要特征是：基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利，是具有永续性、复合型，独立于专有权与共有权之外的一种权利。
10、业主成员权的权利及义务？
权利：（1）表决权；（2）参与订立自治管理鬼越权；（3）选聘、解聘管理服务人，监督管理服务人的管理服务活动；（4）请求权。
义务：（1）执行分区所有权人管理业主大会所作出的决定；（2）遵守管理规约的义务；（3）接受、服从物业服务企业的管理义务；（4）支付费用义务。
第五部分 案例分析题（26题）：
1、业主A起诉物业公司称：其幼子（五岁）在小区内玩耍，以手中食物引逗一只猫时,被该猫抓伤，受到惊吓（此事实有邻居和小朋友作证）；需注射狂犬疫苗并请假照顾，产生经济损失2500元（有医疗发票及考勤纪录证明）。后得知该猫为小区众多流浪猫中的一只。有业主证明,物业公司一些安全员经常以剩饭剩菜投喂小区内的流浪猫，实际上是这些流浪猫的饲养者；另外，作为小区的管理人，物业公司未尽到管理义务，致使发生幼儿伤害，应当承担全部责任。故要求物业公司赔偿以上损失并精神损失一万元。
分析：物业公司应否承担责任？并简单分析理由？
应当承担责任。
原因：一是业主的小孩在小区内玩耍，在没有家长的情况下，物业公司保安人员应对小孩引逗猫的行为进行制止，否则应承担相应的补充责任；
二是作为流浪猫的饲养者，按照相关法律的规定，应对猫的伤人作为负责。
2、周女士3年前购买了一套商品房，房子交付后，阳台天花板一直漏水。当时周女士请物业管理人员过来查看，物业公司也进行了维修，但一直没修好。由于阳台不能正常使用，周女士也一直没有交物业管理费。现小区物业公司，催周女士交物业管理费。
分析：周女士是否有权拒交物业费？她房屋阳台漏水的损失该由谁承担？
无权。因为业主有支付物业管理费的义务。对于阳台是否由物业公司来维修，应具体问题具体分析：如果是在开发商保修期内，应由开发商维修；如果过了业主与开发商购房合同约定的保修期，又可分为两种情况：一是如果阳台漏水是因公共部分的原因所致，应由物业公司来维修；二是如果阳台漏水是因业主自用部位使用不当，或防水未处理好原因所致，应由业主承担维修责任。
3、某小区是某公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率大32%，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住后发现，开发商并未兑现其在售房时承诺的绿地面积、地下停车库和垃圾间等社区配套设施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。
分析：该小区业主委员会是否可以作为原告向开发商提起诉讼？并简单分析理由？
不可以。本案中，起诉的主要依据是每一位业主与开发商签订的商品房买卖合同，该合同只对合同双方即开发商与业主有约束力，故业委会无权作为原告起诉开发商。
4、2003年的某日，在福建省某县承业城租店开设金正通信店的郑某在店内被人杀害。随后，郑某父母将某市场发展总公司告上法院，要求判令被告给付因郑某死亡的赔偿费6万多元。该市场发展总公司对商业城市市场行使管理职能，并对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。
分析：郑某被杀，作为其物业管理者的某市场发展总公司是否要承担责任？？并简单
分析理由？
否。原告与商业城业主及物业使用者对安全保卫的内容未作特别约定，故依照限行物业管理的相关法规，可以认定物业公司的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常的防范性安全保卫活动，而不包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人非法侵害提供保障。
本案中，郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门无异常，此时物业公司即使履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内犯罪行为的发生，因此，被告物业管理公司的管理行为与郑某的死亡无法律上的因果关系。
5、2001年2月，某建设单位开发完成一份商住小区，在销售房屋的同时，聘请某物业服务公司对物业进行前期物业管理，并与该物业服务企业签订了《前期物业管理服务合同》，期限为3年。到2002年，该小区入住率提高，依法成立了业主大会，该物业服务企业依然为该小区提供物业管理服务。2002年5月，该物业服务企业收到业主大会的解聘通知，告之因不满意其服务质量，另行选聘了其他物业公司，且已签订了合同，并请该物业服务企业进行物业和相关资料的移交。
分析：业主大会是否有权解聘前期物业服务企业？？并简单分析理由？
有权。在业主大会成立之后，法律将决定聘用、续聘、解聘物业服务公司的权利赋予了业主大会。本案中，小区业主大会成立后，对建设单位委托的（前期）物业服务公司，有权决定是否继续聘用或解聘。
6、 某小区位于上海市某区，在小区内建有一会所，小区的门口建有门楼。该小区的开
发商系上海某房地产公司。长期以来，该小区的会所未投入使用。会所的产权及门楼的产权证记载的权利人是开发商，会所的建筑面积未被该小区的全体业主分摊。2007年，该小区业委会向上海市某法院提起诉讼，要求法院确认该小区的会所为全体业主所有，将会所的钥匙交还业委会。
分析：会所的产权是属于开发商还是全体业主？？并简单分析理由？
会所的权属问题不能一概而论，要根据具体情况具体分析。如果产权人购买的建筑面积中，其公摊面积并未分摊会所面积，且开发商能够出具会所建筑面积的独立产权证，会所就属于开发商所有；如果产权人购买的商品房面积中公摊面积已经分摊了会所的面积，会所就属于全体业主共有。
7、2002年4月，北京某小区建设单位在没有征得业主同意的情况下，擅自和电信部门签署了一份协议，将小灵通基站装在了小区的绿化地带，电信部门向该建设单位支付了一定的费用。因小灵通基站影响了业主的生活，业主对此不满，向建设单位提出意见，但建设单位置之不理，业委会诉诸法院。
分析：建设单位是否有权决定在小区安装电信基站？？并简单分析理由？
无权。《物业管理条例》第27条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”《物业管理条例》第58条规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”本案中，建设单位未经业主同意，擅自将物业共用设施设备商用，安装小灵通基站，违法了《物业管理条例》第27条之规定。
8、上海市黄浦区有一幢办公楼，根据此办公楼的设计规划，七楼平台有一中央空调机房，另每楼层的01室也为摆放中央空调设备使用。但自该办公楼交房入住以来，整幢办公楼并没有按照设计规划安装中央空调，故原本应当安放空调设备的七楼平台机房及每楼层01室都改变原有的设计规划用途。顾某为该办公楼301室的产权人，冯某为该办公楼4至6楼的产权人。顾某名下301室现作为办公房使用，冯某将七楼机房和401室作为厕所使用。对此顾某认为冯某将机房改为厕所使用的行为，影响到了自己301室房屋的使用，造成了301室房屋渗水，故将冯某起诉至上海市黄浦区人民法院要求判令冯某拆除搭建的厕所。
分析：机房改建为厕所，是否属于违建？并简单分析理由？
属于违章。违章建筑一般定义为，城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。
违章建筑主要包括：（1）、未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）、擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）、擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）、临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑。
随着城市的发展现今出现了“室内违建”，是指未经相关部门的批准，房屋产权人或使用人，擅自改变房屋内部的规划用途，改变房屋的使用性质。在上述案件中上海市黄浦区的该办公楼，根据此办公楼的设计规划，七楼平台作为中央空调机房，每楼层的01室作为中央空调设备用房。而冯某却将七楼机房和401室私自改建成为厕所使用，确实改变了该办公楼原有的设计规划，改变了房屋的使用性质，是属于“室内违建”。
9、张某，上海市黄浦区某小区业主，甲物业管理有限公司为张某所在小区提供物业服务。2005年1月1日甲物业管理有限公司与张某所在小区的业主大会签订《物业管理服务合同》。2005年6月1日，甲物业管理有限公司依据《物业管理服务合同》开始对该小区实施物业管理。《物业管理服务合同》约定，委托管理期限为：自2005年6月1日起至2009年5月31日。该合同约定：商品房的物业服务费为每平方米每月1.40元；合同还约定：“对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。”因张某拖欠2009年1月起至2009年5月的物业服务费，故甲物业管理有限公司于2009年7月将张某诉至法院，要求法院判令其支付物业服务费及因拖欠行为产生的滞纳金。
分析：张某是否应当支付物业管理费？并简单分析理由？
应支付。根据国务院《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条》（于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，2009年5月15日公布，自2009年10月1日起施行。）第六条“ 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……” 故在甲物业管理有限公司按照其与小区业主大会签订的《物业管理服务合同》履行了物业管理职责，张某作为小区的业主理应按照该合同约定向甲物业管理有限公司支付物业服务费。而对于张某提出的甲物业管理有限公司未作资料、设备、财务移交，管理期间账目不清，有破坏公共设施设备行为，有多用工程款等等抗辩理由，因其在法理上与本案不属于同一法律关系，故不能成为张某不支付物业服务费的理由，张某仍应当向甲物业管理有限公司支付物业服务费。
10、上海市长宁区某小区共有业主160户，经召开业主大会表决决定该小区的物业管理实行业主自行管理，由小区业主委员会对小区进行物业管理服务。
2008年11月14日，该小区业主委员会召开全体业主大会，实际出席业主118户，表决通过并签字确认“业主大会关于小区物业服务费收费标准制订并通过的决议”（以下简称收费决议）。该小区内有一多层沿街商铺，产权人为上海市某有限责任公司，房屋面积305.10平方米。其自2008年1月起至2009年10月上海市某有限责任公司都未向小区的物业服务者即该小区的业主委员会支付物业服务费。小区业主委员会对于此业主欠缴物业服务费的事宜，曾上门进行过沟通。但该业主认为物业服务费的约定不合理。自己的房产是沿街商铺，是独立的，人员进出都不通过小区大门，业委会也并未向自己提供保安保洁服务，故不应当向小区业主委员会支付物业服务费。
分析：业主不支付物业服务费，业主委员会能否起诉？并简单分析理由？
能。业主委员会作为业主的自治组织，经业主大会或代表大会选举产生，权力由业主大会或业主代表大会赋予，其作为原告起诉，应得到业主授权。在本案件中，小区业主委员会收取物业服务费，及收费的标准都是由小区业主共同表决决定的，对全体业主都有拘束力。上海某有限责任公司拒付费是违反业主大会决议的行为，侵犯了小区业主的共同利益，在业主共同表决决定通过诉讼程序向其追讨物业服务费的前提下，业主委员会是可以作为原告提起诉讼的。
11、上海甲物业服务有限公司与上海市普陀区某小区的业主委员会签订《物业服务合同》，约定由上海甲物业服务有限公司为该小区提供物业管理服务。并且合同中约定由该物业服务公司对上海市普陀区某小区内的交通和车辆停放次序行驶管理职责收取适当的停车费，并将收取的停车费纳入该小区的专项维修资金，用于道路养护、绿化补绿等用途。另上海甲物业服务有限公司在该小区机动车出入的大门口张贴了“保安承诺制度”，其中第二条规定：加强责任性，提高警惕性，认真做好人、物、汽车的登记制度。
该小区业主刘某，为上海乙有限公司的股东。2002年6月30 日晚18时左右刘某驾驶上海乙有限公司所有的一辆牌照为沪B-R1111黑色桑塔纳轿车回家。将车停临时停放在上海甲物业管理有限公司负责管理的该小区内。次日刘某准备取车上班之际发现该黑色桑塔纳轿车失窃，遂询问上海甲物业管理服务有限公司的当值保安，并向当地警署报案。
分析：上海甲物业服务有限公司是否要承担赔偿责任？并简单分析理由？
是。上海甲物业服务有限公司仅承担车辆停放次序的管理义务及小区《物业服务合同》约定的义务。但如上海甲物业服务有限公司由于自身的管理失职而造成损害后果，那么其就应当承担与其失职相应的责任。在本案件中上海市普陀区某小区为一个封闭式的小区，仅有一扇机动车出入大门。另上海甲物业服务有限公司在大门口张贴 “保安承诺制度”，其中第二条规定：加强责任性，提高警惕性，认真做好人、物、汽车的登记制度。但在该小区上海甲物业服务有限公司并未做进出车辆的登记工作。故上海甲物业服务有限公司的车辆管理是存在一定的问题，需承担相应的赔偿责任。
12、上海普陀区甲小区的物业服务者为上海乙物业管理有限公司，双方签订的《物业服务合同》约定的物业服务期限为2004年1月至2005年12月。上海乙物业管理有限公司在此期间为小区提供的物业服务，得到小区业主的肯定。
在2005年11月29日《物业服务合同》即将到期之际，上海市普陀区甲小区召开了业主大会，表决通过并生效《业主大会议事规则》第二十四条议事规则补充规定为：“现物业管理公司的聘用合同已到期，是否续聘，待新一届业主委员会对现物业公司的财务审计结束，由业主委员会确定时间召开临时业主大会讨论决定。”实际，上海市普陀区甲小区的业主委员会对上海市乙物业管理有限公司的财务审计工作在2006年2月15日开始。但2005年12月31日上海丙物业管理有限公司已经派员工到上海市普陀区甲小区接管了小区的物业服务工作，后经小区业主了解到，该小区的业主委员会早在2005年12月份就私下与上海丙物业管理有限公司签订了新的《物业服务合同》。
分析：业主委员会未经业主大会授权签署《物业服务合同》，是否侵犯业主权益？并简单分析理由？
是。业主委员会是业主大会的执行机构，其主要负责召集业主大会会议的召开以及履行业主大会赋予的职责。业主委员会代表该物业区域内的全体业主，其权利的基础是全体业主对物业的所有权。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：------（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；------”因此，业主委员会只有得到业主大会的授权委托才能对外与物业服务公司签署《物业服务合同》。
上海市普陀区甲小区的业主委员会在未召开小区业主大会的前提下就与上海丙物业管理有限公司签订《物业服务合同》的已经侵犯该小区全体业主权益。
13、2005年11月，物业公司和当地居委会以建无障碍坡道为由，向吴某所住的小区20号楼居民发出征求意见函，并得到不包括吴某本人在内的该楼居民同意。此后由居委会筹资、物业公司提供部分材料予以协助建设，偏梯改建为无障碍坡道。该坡道改建后位于20号楼一层106号，即吴某的住所南侧，站在106室南侧窗下的坡道上，可清晰看到106号室内情况。同时，因建设坡道106室户外的噪音情况更加严重，故吴某起诉要求物业公司将无障碍坡道拆除。原审法院经审理判决后，物业公司对一审判决不服，上诉至北京二中院。
分析：物业公司对一审判决不服上诉至北京二中院的这场官司是否能赢？并简单分析理由？
会输。无障碍坡道的设置体现了对残疾人、老年人等弱势群体的关爱，应该得到提倡。但前提是不应损害到他人的合法权益。
吴某作为该小区20号楼106室合法居住人，其在此居住的合法权益理应得到保护。
该楼无障碍坡道的建设未事先征得吴某本人的同意，建设后的坡道又对吴某的正常生活造成了很大影响，故该坡道应拆除挪至他处另建。
物业公司作为该楼物业的管理者收取物业费的同时，理应为业主吴某提供相应的服务，制止侵害业主合法权益的行为。
14、为对小区进行物业管理，一物业公司抛出“利好”措施并贴出告示，称若取得小区管理权，将实行对所有居民免收保安、保洁费，小区机动车停车费按规定作为房屋维修基金，不用于保安、保洁的支出。四年内放弃25%的车位管理养护费，将收取的机动车停放费全部作为房屋维修基金等“优惠”措施。物业公司终于赢得了小区业主委员会的好感，成功地签订了物业管理委托合同。然物业公司的管理工作并不象其当年承诺的那样好，越来越引起业委会的不满。终于，小区将物业公司告上法庭，提出解除物业管理委托合同等诉请。
物业公司同意解除合同。却提出了反诉，认为根据委托合同，完成了包括房屋建筑共用部位的维修、小区保安、保洁及机动车、非机动车停放等事宜。要求业委会支付公司垫付的维修费、保安费和保洁费。
分析：业主大会可以“炒”物业公司“鱿鱼”吗？物业公司的诉求能够得到法院支持吗？
业主委员会系业主大会的执行机构，因此，业主大会以物业公司违背合同，服务不到位、管理不作为为由，可以要求解除合同。
由于保安、保洁费性质如同物业管理费，应由业主或物业使用人缴纳，合同也约定由物业公司向业主、物业使用人收取，因此，物业公司要求该业主大会承担保安、保洁费，缺乏法律依据，不会得到法院支持。
15、购买本市沪太路某商品房的业主徐某夫妇，与物业公司签有《公共契约》约定，约定由物业公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作；住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围之一；物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的承担赔偿责任等。此后，徐某即按约交纳包括保安费在内的物业管理费。结果却发生了一名罪犯深夜经一扇敞开的铁门进入该小区，然后翻墙进入徐某家的北阳台，拧开门锁入室作案，最终致徐某女儿死亡。业主以物业管理合同纠纷为由状告物业公司违约，要求物业公司赔偿丧葬、误工损失以及抚恤金４０万余元，赔偿精神损失１０万元等。
经法院查明：事发当天凌晨，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发觉徐宅附近有异常情况，但物业公司的保安人员到现场察看后却称未见异常。
分析：物业公司在此案中是否违约负有责任？并简单分析理由？
违约且负有一定责任。徐某夫妇与物业公司签有《公共契约》，住宅区内安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围，物业公司如违反契约应承担相应法律责任，造成业主利益受损的要承担赔偿责任。已经形成了以居住、维修和保安等为主要内容的物业管理服务合同关系。
经法院调查确认，该物业公司在小区安全防范中疏于管理，其行为已构成违约，应当合理合法承担被害人的一定经济赔偿责任。但徐某夫妇提出的精神赔偿与抚恤金的诉请于法无据，不会获得法院支持。
16、 某农业局依法取得了一大厦第6层建筑面积近1500平方米的房产。一天，该农业局干部突然发现办公楼楼顶竖起了２００多平米的大广告牌。原来，这是该大厦建设单位所聘用的物业管理部将6楼朝南屋顶出租给了广告公司。屋顶广告位的租赁期限为三年，租金为2万余元。
分析：究竟谁拥有墙面和屋顶的广告租赁权？物业管理部的租赁行为是否已经构成侵权？并简单分析理由？
已经构成侵权。我国《物业管理条例》明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。因此，该大厦屋顶立面应属大厦全体业主共有，在未征得大厦业主同意或追认的情况下，建设单位尚不享有共用部位、共用设施的所有权或者使用权，物业管理部门更无权擅自处分。
物业管理部与广告公司之间的租赁行为，侵害了大厦全体业主对大厦共用部位所享有的所有权和使用权，已经构成侵权。
17、某贸易公司购买了科技大厦的地下室作为厂房，三年后，该厂房的天花板开始出现漏水现象。贸易公司要求物业公司对此进行维修，物业公司进行几次维修后未能根本的解决问题，经鉴定，该漏水现象是由房屋自身存在的质量问题造成的。此后，贸易公司再三要求物业公司对漏水进行维修但均被物业公司拒绝。为此，贸易公司要求减少支付物业费，物业公司不同意。于是，贸易公司停止了支付物业费。物业公司将贸易公司起诉至法院，要求其依照约定支付物业费。
分析：物业公司究竟需要承担多大的维修义务？贸易公司是否应当按照合同约定的数额支付物业费？并简单分析理由？
建筑物根据所有权的归属可以分为公共部位和专有部位。物业公司的维修义务是指对小区建筑物公共部位的维修。共用部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶传达室及其他约定的公共部位。此外，物业公司对共用设施设备也负有维修义务，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。而且，对相关的市政共用设施和附属建筑物、构筑物物业公司同样负有维修义务：包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。
业主所交纳的物业费中，已经包含了对物业公司履行这类维修义务的费用。对于小区建筑物的专有部分，即各业主享有私人所有权的部分，通常情况下并没有包括在物业公司的维修义务范围内。单个业主可以委托物业公司对自己所有的小区建筑物专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。也就是说，在没有特别约定的情况下，物业公司没有义务对业主的房屋的自用部位、自用设施进行维修，如果物业公司应业主的要求进行了维修服务，有权要求业主支付相应的费用。
根据双方签订的“物业管理服务合同”，物业公司仅对该建筑的公共部分负有维修义务。贸易公司上层并非大厦的大堂之类的公用部分，而是属于另外一家企业所有，即漏水部位并非大厦的公共部位，物业公司对该部位没有维修义务。因此，贸易公司应当按照合同约定的数额支付物业费。
因此，如果物业公司没有履行对公共部位、公共设施的维修义务，那么业主有权要求减少相应的物业费。但是，在没有约定物业公司对业主专有的房屋或设备进行维修的情况下，业主不能以物业公司未履行维修义务为由要求减、免物业费。
18、张先生从开发商处购买一商品房，双方签订的《商品房预售合同》约定2008年2月1日交房，后开发商延期交房，一直到2008年5月1日开发商才交房，产权证于2008年10月20日才办理。
分析：本案例中，张先生何时才取得业主的身份?如果张先生购买的是二手房，其何时才算取得业主身份?
张先生自2008年5月1日取得业主身份；
如果是二手房，张先生自2008年10月20日取得业主身份。
19、某小区是某公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率大32%，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住后发现，开发商并未兑现其在售房时承诺的绿地面积、地下停车库和垃圾间等社区配套设施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。
分析：该小区业主委员会是否可以作为原告向开发商提起诉讼？？并简单分析理由？
不可以。本案中，起诉的主要依据是每一位业主与开发商签订的商品房买卖合同，该合同只对合同双方即开发商与业主有约束力，故业委会无权作为原告起诉开发商。
20、2007年12月，胡先生和其妻周女士共同与上海A置业有限公司签订《上海市商品房出售合同》，约定以人民币2,101,883元的价格向上海A置业有限公司购买一商铺。合同第六条约定，胡先生和其妻子周女士支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按本合同约定的期限代胡先生和其妻子周女士向上海A置业有限公司付款的，仍视为胡先生和其妻子周女士未按本合同约定的时间付款，但因上海A置业有限公司原因的除外。第十九条约定，双方商定，2008年1月31日前由上海A置业有限公司向上海市房屋土地资源管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因上海A置业有限公司原因，胡先生和其妻子周女士无法在2008年3月15日前取得房地产权证（小产证），上海A置业有限公司应承担违约责任，违约金为总房价款的3％，2008年4月30日之日起的30日内，胡先生和其妻子周女士仍无法取得房地产权证（小产证），则胡先生和其妻子周女士有权单方面解除合同。第二十条约定，胡先生和其妻子周女士行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知对方，对方应在收到书面通知之日起30天内将胡先生和其妻子周女士已支付的房价款（包括利息）全部退还，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的15％计算，在退还房价款时一并支付。
上述“出售合同”签订后，胡先生和其妻子周女士于2007年12月19日付清购房款1,601,883元。之后申请中国工商银行上海市分行办理500,000元的银行贷款，但贷款直至2008年1月15日仍未发放而未发放原因是永旭公司没有办妥“商铺”的交易过户。2008年1月25日，胡先生和其妻子周女士向上海A置业有限公司支付办证费，上海A置业有限公司代胡先生和其妻子周女士支付了交易契税及维修基金。但直至2008年8月胡先生和其妻子周女士仍未取得该商铺的产证。2008年8月31日胡先生和其妻子周女士向上海A置业有限公司发出书面通知，要求解除合同，并由上海A置业有限公司退还购房款及办证费用，支付房款利息及赔偿损失，但遭上海A置业有限公司拒绝。
分析：上海A置业有限公司延期办理产证，是否应当支付赔偿金？并简单分析理由？
应当。根据“出售合同”第十九条、第二十条的约定，上海A置业有限公司如在2008年5月31日仍未胡先生和其妻子周女士仍无法取得房地产权证（小产证），胡先生和其妻子周女士有权单方面解除合同。且上海A置业有限公司应当在收到书面通知之日起30天内返还购房款，并按照同期银行存款利率支付利息。另还需按总房款的15%支付赔偿金。本案件中胡先生和其妻子周女士于2008年8月31日向上海A置业有限公司发出书面通知，上海A置业有限公司就应当在2008年10月1日前返还购房款及按照同期银行存款利率支付利息（2007年12月20日起至2008年10月1日前的实际支付日）和赔偿款。
21、某小区有300多户居民，该小区去年9月交付使用，配套建设有地下车库共120个车位，目前有60位业主租用了地下车位用于停放汽车。最近，房产开发公司出于经济收益考虑，不断向业主放出风来，称要将地下车位予以出售，小区业主和本小区外的居民都可以来购买。
分析：房产公司是否有权出售地下车位？并简单分析理由？
判断房产公司出售车库的行为是否合法，要根据该车库是否属于规划内的、房屋买卖合同中有无具体约定、是否经业主大会讨论决定等具体情况来具体分析。我国《物权法》第74条规定：“建筑物区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
一、关于出售规划内的车库。房产公司出售车库，如果属于建筑物区划内规划用于停放汽车的车库，且在房屋买卖合同中双方明确约定车库可以出售的，那么该房产公司出售车库是合法的。如果在房屋买卖合同中双方对车库的出售没有约定或约定不明的，则又可分为两种情况处理：其一，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么车库的所有权应当属于房产公司所有，房产公司当然有权出售给业主。其二，如果建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是房产公司已从售房款中收回了车位的建设费用，则车库所有权就属于业主共同所有，房产公司无权出售。
二、关于出售非规划用于停放汽车的车位、车库。该类车位、车库不符合规划要求，一般均是挤占了业主的公共空间建盖或者是把业主的公共用房改为车库。根据《物权法》在第74条第3款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，该类车位、车库应属于业主共用，房产公司无权对外出售。对这类车位、车库，物业公司一般可以收取停车费，所获收益应当用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。
22、位于上海市普陀区的甲小区总建筑面积为101525.26平方米【包括非住宅面积770.03平方米（仅指商业用房）】，其中37、39、44、46号四幢高层房屋由上海乙房地产（集团）有限公司开发建造；另有八幢多层房屋由上海市丙建设开发有限公司建造。1996年9月13日，上海乙房地产（集团）有限公司以“拟建公寓物业管理用房三层、混合结构、建筑面积900平方米”为由，申请建设工程规划许可证，建造了41号房屋，该房于1997年竣工。1998年7月21日，上海乙房地产（集团）有限公司取得上述房屋的沪房地普字（1998）第00249号房地产权证，该产权证中载明41号房屋的类型为办公，建筑面积899.24平方米。因小区需实行统一管理，经相关部门协调，上海丁物业管理有限公司作为该小区的物业服务公司。该小区41号房屋中，一楼的西端三间房屋由居委会使用，第四间房屋由业委会使用。一楼东端为老年活动室，二楼东端5间房屋由物业公司使用，上述面积月327平方米。除此之外的其余房屋，均有上海丁物业管理有限公司对外出租。
分析：物业管理用房属于谁？并简单分析理由？
属于小区内的全体业主所有。物业管理用房是专门用于物业服务企业进行物业管理活动的建筑，由物业管理服务企业占有欲使用。1997年7月1日起施行的《上海市居住管理条例》（2004年废止）第十三条“住宅出售单位应当按照规定提供物业管理区域必需的物业管理服务用房，产权属全体业主共有；物业管理服务用房的收益用于业主委员会的活动经费和补充物业维修基金……”2003年9月1日起施行《物业管理条例》第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。”据此，小区的物业管理用房依法属于小区内的全体业主所有，业主享有占用、使用、收益、处分的权利。物业服务企业只有使用权，其要将物业管理用房改作他用，比如出租给他人进行经营，则必须经过业主大会同意。否则，其不能该表物业管理用房的用途。
23、2008年底上海市闵行区某小区的业主大会与广州某物业公司上海分公司签订了《物业服务合同》，委托该物业为小区提供物业服务，合同履行期限四年，自2008年12月1日至2012年11月30日，其中2008年12月1日至2010年11月30日为固定合同期间，2010年12月1日至2012年11月30日为滚动合同期间，在滚动合同期间，原告的服务质量须通过小区年度业主大会评估。如业主大会评估合格，合同继续有效；如不合格，则合同自动解除。
该物业在为小区服务的过程中出现了种种侵害业主利益的行为。就该物业存在的种种问题小区的业主委员会召开了几次业主代表会议，会议上业主代表大都表示小区不需要如此物业，应当提前解除与其的《物业服务合同》。2010年5月8日，小区召开了业主大会，经表决小区物业管理区域内持有二分之一以上投票权（即业主人数，房产面积双过半）的业主赞成与物业提前解除《物业服务合同》。整个业主大会的召开程序、结果业委会都通报政府部门，得到政府部门的认可。但该物业公司在收到业主大会、业主委员会提前解除《物业服务合同》的通知后却拒不退出小区，还大批更换管理处工作人员，造成小区混乱。更有业主不断受到外来不明人士的恐吓与伤害，发生业主财产伤害、人身伤害。
分析：小区的业主大会在2010年5月8日作出“小区提前解除与物业公司《物业服务合同》”的决议是否有效？并简单分析理由？
合法有效。小区业委会、业主大会因为物业公司在为小区提供服务的过程中有违反《物业服务合同》及相关法律的行为，故决定以书面形式召开业主大会。业主大会的召开经业委会提前15天张贴公告，业主签字领取表决票，计票过程公开、全程录像。所以此次业主大会的召开程序完全符合法律规定，合乎小区《业主大会议事规则》。经小区业主表决有占小区总户数1/2以上，占小区总建筑面积1/2以上的业主赞成提前与该物业公司解除《物业服务合同》。完全符合《物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
24、2003年上海某置业发展有限公司与上海A物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由上海A物业管理有限公司为虹口区某小区提供前期物业管理服务，收费标准为每月每平方米1.5元。2004年10月，上海某置业发展有限公司与上海A物业管理有限公司就虹口区某小区的前期物业管理事宜签订了《前期物业管理费总包干协议》，该协议第三条约定：“在该小区业主委员会成立之前，乙方对该小区的前期物业管理费用采用收支总包干的形式，包干费用包括1.5元/平方米中的0.66元部分的收入及支出，小区的公共事业性费用的收入与支出。”
2007年6月虹口区某小区成立业主大会、业主委员会。经小区全体业主表决业主大会通过了另行选聘物业服务公司为小区提供物业服务的决议。后业主委员会与上海A物业管理有限公司协商确定上海A物业管理有限公司的管理期限至2007年7月31日。2007年7月25日在上海A物业管理有限公司撤出虹口区某小区之前就其在03年——07年6月期间的前期物业管理工作情况作出工作报告即《03年——07年6月代管基金收支情况表》，其中载明，在前期物业管理期间小区地面停车费收入11068元，广告收入183885元。
在收到《03年——07年6月代管基金收支情况表》得知在上海A物业管理有限公司前期物业管理期间小区有上述公益性收入之后，虹口区某小区业主委员会曾多次与上海A物业管理有限公司交涉，要求上海A物业管理有限公司归还上述小区公益性收入，但都遭到上海A物业管理有限公司的拒绝，故2008年3月虹口区某小区的业主委员会起诉至法院要求判令上海A物业管理有限公司归还上述小区公益性收入及支付自2007年7月25日起相应的利息。
分析：按照《前期物业管理费用总包干协议》上海A物业管理有限公司能否不归还小区公益性收入？并简单分析理由？
否。物业管理实行包干制包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。那么很明显小区的公益性收入不属于包干制中物业服务公司收取的费用。
另根据合同相对性原则中内容相对性，即合同赋予当事人享有的权利，原则上并不及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力；合同当事人无权为他人设定合同上的义务；合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力，法律的特殊规定即为合同的相对性原则的例外。故上海某置业发展有限公司与上海A物业管理有限公司作为《前期物业管理费用总包干协议》的双方也是无权为小区的业主设定义务的，也无权处分属于小区全体业主的公益性收入。
25、2001年5月，张某与上海某置业有限公司签订购买某小区9幢某室的《上海市商品房预售合同》一份，约定：张某向上海某置业有限公司购买房屋一套，房屋总价为382,430元；张某购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；签订本合同后，上海某置业有限公司不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得张某的书面同意并报规划管理部门审核批准；上海某置业有限公司未征得张某同意擅自变更该房屋的建筑设计，张某有权单方解除本合同；上海某置业有限公司不得擅自变更已与张某约定的小区平面布局，确需变更的应当征得张某书面同意；上海某置业有限公司未征得张某同意变更小区平面布局，张某有权要求上海某置业有限公司恢复，如不能恢复的，上海某置业有限公司应当向张某支付总房价款的1%违约金。
合同签订后，张某向上海某置业有限公司付清了房款，上海某置业有限公司向张某交付了房屋。但至2007年张某发现上海某置业有限公司正在建造的小区三期，其布局明显与原有规划及售房合同、售楼书有所差别。故张某将上海某置业有限公司诉至法院要求其承担违约责任。
分析：三期“新”规划已经政府部门审批，上海某置业有限公司是否仍需承担违约责任？并简单分析理由？
是。上海某置业有限公司将三期规划图纸报有关部门审批，有关部门也在小区门口张贴告示，虽不违反行政法规的有关要求，但从合同相对性原理出发，上海某置业有限公司应在其对小区平面布局变更符合法定审批程序的同时，还应向张某履行基本的告知和征得同意的义务，未征得同意而单方改变平面布局的，仍然构成违约，故上海某置业有限公司的行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
26、2010年7月上海市闵行区某小区门口出现一标题为“触目惊心，铁证如山”的宣传板，该宣传板面上记有：现小区的业委会个别人员做了严重的违纪违规侵占业主利益的事情，……现在我们把业委会丑陋的违规违纪第一批证据公布于众，……呼吁小区业主携手共用同维护业主自身利益，要求立即停止小区业委会工作，提前改选新一届业委会……。等内容，并在文字下方罗列了多分单据及表格。该宣传板面左下侧署名为“保障业主自身利益”召集人，为打印字体，其中详细列明了“召集人”的姓名，地址，联系电话。
2010年6月至9月间，在上海市闵行区某小区内出现了“告知书”、“揭开小区业委会内的腐败动乱分子的嘴脸”、“无知、无畏、无耻、与疯狂”等标题的传单，传单上写有业委会成员将小区公共收益不入账、擅自使用公共收益、收受承包商回扣、侵吞公共收益等内容，并指责业委会成员为“动乱分子”、“贪污犯”、无视法纪、胆大妄为等，在传单底部落款为“保障业主自身利益”召集人。
而事实上，该小区的业主委员会并没有“保障业主自身利益”召集人所表述的不法行为。业委会定期在小区公示公共收益的使用情况，列明所有收支，并且按照法律的相关规定及实际状况，小区的所有公共收益都由小区的物业公司代为记账代为管理。2010年7月某日晚“召集人”中的个别人员还至业委会成员家门口进行漫骂、恐吓。
分析：本案件中“召集人”的行为是否侵犯了业委会成员的名誉权？并简单分析理由？
是。首先，本案件中公告板的制作、摆放者，以及传单的制造、发放者故意制造虚假的证据材料，并将此在小区公示，大量散发。其客观实施的行为已经能够证实，他们主观上就是为了在小区造势，损害业委会成员的名誉。并且他们的行为已经给业委会成员的名誉造成损害的后果，被业主质疑“收受回扣”“贪污公共收益”，被物业服务公司职员辱骂。虽然公告板、传单上都没有“召集人”的亲笔签名，但是这一系列的侵犯名誉权的行为，最终造成的结果是业委会的工作遭到业主质疑。“召集人”得到业主的签名授权，要求对小区的公共收益进行财务审计。
所以，小区业主是因为看到了不实的“公告”“传单”，才会对业委会的工作产生质疑，才会根据“公告”“传单”所署的联系方式授权“召集人”进行财务审计。所以，“召集人”侵犯了业委会成员的名誉权。
